KİRACININ TAHLİYESİ

KİRACININ TAHLİYESİ

Günümüz değişken ekonomik koşullarında her ne kadar kiracıların tahliye edilmesi hususuna halk arasında etik olarak bakılmasa da kiraya verenin de mevcut ekonomik koşullar içinde yaşadığı düşünüldüğünde Kanun’un tanıdığı hakların kullanılmasının sosyal açıdan da bir beyis teşkil etmeyeceği aşikardır. Ancak kiraya veren ile kiracı arasındaki kira borcu ilişkisindeki ekonomik dengenin gözetilmesinde kanun koyucuya da büyük bir görev düşmektedir. Zira 11/06/2022 tarih ve 31863 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan Geçici Madde 1’e göre ‘’11/06/2022 ila 01/07/2023 tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir.’’ Kanun koyucu uzun yıllar sonra değişken ekonomik koşulların mevcudiyeti gerekçesiyle kiracıyı koruyucu nitelikte bir kira artırım sınırı getirmiş bulunmaktadır. Bu düzenleme Anayasa’daki konut hakkı ile bağlantılı ve destekleyici bir hüküm özelliği de taşımaktadır.

Yapılan gayrimenkul yatırımlarından beklenen fayda, güncel ekonomik durum içinde kabul edilebilir getiri oranlarını sağlamasıdır. Aksi halde konut arzının talepten çok daha az düzeyde olacağı ve bu durumdan yine gayrimenkul piyasasının etkileneceği bilinebilir durumdadır.

Kiracının tahliyesi; taraflarca kira sözleşmesinin yapılmasını takiben gelişen olgular, kira sözleşmesindeki koşullar ile kiracı ve kiraya verenin taahhütleri nezdinde gerçekleştirilir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nunda kiracının taşınmazdan tahliyesine yönelik olarak 8 yol öngörülmüştür. Bunlar;

-Temerrüt nedeniyle tahliye (m.315)

-Özenle kullanma ve komşulara saygı borcuna aykırılık nedeniyle tahliye (m.316)

-Kiraya verenin ihtiyacı nedeniyle tahliye (m.350/1 b.1)

-Taşınmazdaki tadilat nedeniyle tahliye (m.350/1 b.2)

-Yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye (m.351)

-Kiracının taahhüdüne dayalı tahliye (m.352/1)

-İki haklı ihtar nedeniyle tahliye (m.352/2)

-Kiracının konutunun bulunması nedeniyle tahliye (m.352/3)

olarak sıralanabilir.

1-) TEMERRÜT NEDENİYLE TAHLİYE (m.315)

- Kiracının, kira bedeli yahut yan giderleri(aidat vb.) kira sözleşmesinde belirlenen veya teamül ile belirlenen tarihlerde ödememesi halinde temerrüt söz konusu olur.

- Kiracının temerrüdü halinde kiraya veren, kiracıya yazılı olarak ihtar çekerek ihtarnamede belirtilen süre içinde eksik kira bedellerinin ödenmemesi halinde sözleşmeyi feshedebileceğini bildirebilir. TBK m.315 uyarınca ‘’Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.’’ Ürün kiralarında ise en az altmış gün süre verilir.

- Kira bedelinin tam olarak ödenmemesi halinde kiracının tahliye edilebilmesi için en efektif yol, kiracıya tahliye talepli olarak ilamsız takip başlatarak ödeme emri göndermektir.

- Kira borcunu ödemeyen ve icra takibine itiraz etmeyen kiracı hakkında, ödeme emrinde belirtilen otuz günlük sürenin ödeme yapılmaksızın geçirilmesi halinde İcra Hukuk Mahkemeleri’nde tahliye davası açılır ve kiracının tahliyesine karar verilir.

- Yasal mevzuat ve güncel Yargıtay içtihatları gereğince kiracının kira borcunu ödemede gecikmesi hali, kiraya verenin tahliye talep edebilmesi bakımından haklı sebep teşkil etmektedir.

- Yargıtay içtihatlarına göre kira alacağının tahsili için gönderilen ihtarda, kiracıya ödeme süresi verilmediği takdirde tahliyeye yönelik hukuki sonuçlar doğmayacağından hareketle tahliye isteminin reddine karar verilmesi gerektiği belirtilmiştir. (Yargıtay 3.HD. 2017/6109.E – 2017/17027.K) Bu sebeple kiracıya gönderilecek ihtarnamede ödeme yapılması gereken sürenin belirtilmesi, sürecin sağlıklı bir şekilde ilerlemesi bakımından büyük önem taşımaktadır.

2-) ÖZENLE KULLANMA VE KOMŞULARA SAYGI BORCUNA AYKIRILIK NEDENİYLE TAHLİYE (m.316)

- Kiracı, kiralanan mecuru, kira sözleşmesine uygun şekilde özenle kullanma ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.

- Kiracının bu yükümlülüklere aykırı davranması halinde kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği hususunda yazılı ihtarda bulunur. 30 günlük süre içinde söz konusu aykırılıkların giderilmemesi halinde kiraya veren fesih hakkını kullanabilir. Konut ve çatılı işyeri kiraları hariç olmak üzere kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın yazılı bildirim yoluyla kira sözleşmesini derhal feshedebilir.

- Kiracının kiralanana kasti olarak ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin herhangi bir yararı olmayacağının anlaşılması ve kiracının söz konusu yükümlülüklere aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez hale gelmesi hallerinde kiralayan, ihtara dahi gerek duymadan kira sözleşmesini derhal feshedebilecektir.

- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 17/09/2013 tarihli bir kararında kiracı ve ailesinin aile içi tartışmalarının kiralananın tahliyesini gerektirecek bir neden olmadığı kanaatine varmıştır. Fakat bu kararda vuku bulmuş olan olay haricinde, kiralananda sürekli ve rahatsız edici şekilde tartışma ve bağırtı seslerinin varlığının taşınmazda oturan komşuların huzurunu bozacağı ve TBK m.316’daki yükümlülüklere aykırılık teşkil edeceği açıktır.

- Bu yükümlülüklere aykırılık halinde Sulh Hukuk Mahkemeleri’nde tahliye davası açılarak kiracının tahliyesi gerçekleştirilebilir.

3-) İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE (m.350/1 b.1)

- Kiraya verenin kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma ihtiyacı varsa kira sözleşmesini, fesih bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak 1 ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

- İhtiyacın zorunlu, samimi ve gerçek olması şarttır. Ayrıca kiraya verenin malın sahibi olması aranmaz. İntifa hakkı sahibi olan kiraya veren veya kiralananı alt kiraya veren de ihtiyaç sebebiyle kira sözleşmesini sona erdirebilecektir.

Şu halde davanın açılması ve kabulü için şu üç şartın birlikte gerçekleşmesi gerekmektedir:

- Kanunda sayılan kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı,

- İhtiyacın zorunlu, samimi ve gerçek olması,

- Kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren 1 ay içinde davanın açılması.

- İhtiyacın zorunlu, samimi ve gerçek olduğunun tespitinde; sağlık raporu, işten çıkış bildirgesi, vergi açılış evrakları gibi bilgi ve belgelerin sunulması Mahkemenin kanaatinin oluşması bakımından büyük önem teşkil etmektedir.

- Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Aslında bu üç yıllık sınır ihtiyaç sebebiyle tahliyenin gerçekleştirilmesi dolayısıyla olumsuzluğa maruz kalan kiracı ile kiraya veren arasındaki menfaat dengesinin korunmasına hizmet etmektedir.

- İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır.

- Belirli süreli kira sözleşmelerinde ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmak için kiracıya ihtarname gönderme zorunluluğu yoktur. Kira sözleşmesinin sona erdiği tarihten itibaren 1 ay içinde doğrudan dava açılır.

- Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise tahliye davası açmak için 6 aylık fesih bildirim süresinin sona ermesinden en az 3 ay öncesine kadar kiracıya ihtarname gönderilmelidir.

4-) TADİLAT NEDENİYLE TAHLİYE (m.350/1 b.2)

- Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi hallerinde kiralananın tahliyesi mümkün olabilmektedir.

- Tadilatın amacı; daha kullanılır hale getirilmesidir. Kiralanandan daha fazla gelir elde etmek amacıyla yapılacak işlemler tahliye gerekçesi olamaz.

- Tahliyenin mümkün olabilmesi için kiralananda yapılan tadilatın kiralananın kullanımını imkansız kılması gerekmektedir.

- Yerleşik Yargıtay uygulamasında yeniden inşa ve esaslı tamirata ilişkin onaylı projenin mevcudiyeti, davanın kabulü için şarttır. Bu sebeple yapılacak tadilata ilişkin bilgi ve belgelerin Mahkemeye sunulması davanın kabulü açısından gerekli bir husustur.

- Belirli süreli kira sözleşmelerinde, kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren 1 ay içinde; belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise fesih bildirimi sürelerine uyularak belirlenecek tarihten itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır.

- Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz.

- Yeniden inşa veya imarı gerçekleştirilen taşınmazda eski kiracının yeni kira bedeli ile kiralamada öncelik hakkı vardır. Kiraya veren, taşınmazın yeni hali ve yeni kira bedeli ile eski kiracısına teklif götürmek zorundadır.

5-) YENİ MALİKİN GEREKSİNİMİ NEDENİYLE TAHLİYE (m.351)

- Kiralananın yeni sahibi; kendisi ile 1.dereceden yakınları, kanun gereğince bakmak zorunda olduğu kişilerin konut ihtiyacı veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma gereği doğmuşsa, taşınmazın edinim tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı olarak tahliye ihtarı gönderilir ve kira sözleşmesi 6 ay sonra açılacak tahliye davası ile sona erdirilebilir.

- Yeni malik, kira sözleşmesini sona erdirme hakkını sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açarak kullanabilir. 1 ay içinde ihtar gönderilmemesi halinde yeni malikin kira sözleşmesini kabul ettiği sonucuna ulaşılacaktır.

- Kiracıya yöneltilecek yazılı bildirimin noter yoluyla yapılması, geçerlilik şartı olmayıp ispat kolaylığı noktasında önem taşımaktadır.

- Yeni malikin ihtiyacı; sürekli, gerçek, zorunlu ve samimi bir nitelik arz etmelidir. İhtiyacın vaki olduğu Mahkemece tespit edilerek bir kanaate varılmaya çalışılır.

- Kiracının yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye edilmesi sonrasında kiraya veren, haklı bir sebep olmadan ve 3 yıl geçmeksizin, kiralananı, tahliye edilen kiracıdan başkasına kiralayamaz. Aksi halde kiraya veren, son bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemek zorunda kalacaktır.

- Kiralananı sonradan iktisap eden kimse, gerçek veya tüzel kişi olabilir. Güncel Yargıtay içtihatlarına göre intifa hakkı sahibinin tek başına veya çıplak mülkiyet sahibi ile birlikte dava açma hakkı mevcuttur.

‘’Dava, iktisap ve işyeri ihtiyacı sebebiyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Davalının muvazaalı satış iddiası tahliye davasında ileri sürülemeyeceğinden ve davacının ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olmadığını ispata elverişli davalı tarafça sunulmuş başkaca bir delili bulunmadığından, mahkemece ihtiyacın varlığının kabulüyle kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken, davacının işinin bulunması ve yedi-sekiz tane kendisine ait dükkanda kiracılarının olması gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu sebeple bozulmalıdır.’’

(Yargıtay 6.HD. 2013/8885.E – 2013/10777.K sayılı 20.06.2013 tarihli kararı)

Yeni malikin gereksinimi nedenli tahliye davalarında görevli ve yetkili mahkeme, kiralananın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemeleridir.

6-) TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNE DAYALI TAHLİYE (m.352/1)

Tahliye taahhüdü, kiracı ile kiraya veren arasında kiracılık ilişkisi kurulduktan sonra kiracının kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı taahhüt ettiği yazılı belgedir.

Tahliye taahhüdünün hukuki sonuç doğurabilmesi için;

- Adi yazılı şekilde yapılmış olması,

- Tahliyenin gerçekleştirileceği tarihin gün-ay-yıl şeklinde belirtilmesi,

- Taahhüdün herhangi bir koşul içermemesi,

- Taahhüdün, özgür irade ile kiracı veya özel yetkilendirilmiş temsilci tarafından verilmesi,

- Tahliye taahhüdü, imzalı olmalı,

- Taahhüt, kira sözleşmesi imzalandıktan ve kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmalı,

- Konut ve çatılı işyerleri haricindeki kiralanan taşınmazlar hakkında verilmemiş olmalıdır.

Tahliye taahhüdününün kira sözleşmesi yapılmadan ve kiralanan teslim edilmeden önce verildiğini ispat yükü, kiracı üzerindedir. Şu halde kiracı, imzalamış olduğu tahliye taahhüdünün kira sözleşmesi ile birlikte veya kira sözleşmesinden önce yahut kiralananın tesliminden önce imza edilmesi hallerinden herhangi birini ispat ettiği takdirde tahliye taahhüdünün sonuçlarını geçersiz kılabilecektir.

‘’İspat yükü, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden davalı kiracı bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür.’’

(Yargıtay HGK 2017/975.E – 2021/1108.K sayılı 28.09.2021 tarihli kararı)

Kiracının tahliye taahhüdüne uymaması halinde kiraya veren, taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatabilir veya Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası yoluna gidebilir.

İcra takibi başlatıldıktan sonra icra memuru, taşınmazın 15 gün içinde tahliye ve teslim edilmesi gerektiğini belirterek tahliye emri düzenler. Tahliye emrinde; kiraya verenin, kiracının varsa temsilcilerinin isim, unvan, yerleşim yerleri ile sözleşme tarihi ve kira ilişkisinin yenilendiğine veya uzatıldığına dair bir itiraz varda 7 gün içinde müracaat etmez ve itirazda bulunmaz ise veya taşınmazı kendiliğinden tahliye etmez ise zorla çıkarılacağı ihtarı yer alır.

7-) İKİ HAKLI İHTAR NEDENİYLE TAHLİYE (m.352/2)

- İki haklı ihtar nedeniyle tahliyede talebinde, kiracının kira bedelini ödememesi halinde kiraya verenin kiracıya iki haklı ihtar göndererek ve tahliye davası açmak suretiyle kira sözleşmesinin sona erdirilmesi söz konusudur.

- Kira bedelinin ödenmemesi, kira sözleşmesine aykırı bir durumdur. Kiracının kendisine yapılan ihtar sonrasında hukuka aykırı durumu gidermesinin, ödenmeyen kira bedellerini ödemesinin önemi yoktur. İki defa haklı ihtar gönderilmesi sonrasında kiraya veren, kiralananın tahliyesini talep edebilecektir.

Tahliye davasının açılabilmesi için;

- Kira borcu tam ve zamanında ödenmemiş olmalıdır.

- Aynı kira yılı içinde iki defa kira bedeli ödenmemiş olmalıdır.

- Kira bedelini ödemeyen kiracıya iki haklı ihtarda bulunulmuş olmalıdır.

- İhtar yazılı olarak yapılmalıdır.(adi şekil)

- Kiraya veren, iki haklı ihtarın yapıldığın kira yılının bitiminden itibaren 1 ay için tahliye davası açmalıdır.

TBK m. 352/II’ye göre çekilen ihtarın haklı olabilmesi için TBK m. 315’e göre ihtardan farklı olarak kiracıya mehil verilmesine, verilen mehil içinde kira bedeli ifa edilmezse kira sözleşmesinin feshedileceğinin ve tahliye davası açılacağının bildirilmesine gerek yoktur. Kiralayan mehil tayin etmişse ve kiracı, verilen süre içerisinde kira bedelini ödemişse dahi TBK m.315/II anlamında haklı bir ihtar mevcuttur.

İki haklı ihtar sebebiyle açılacak tahliye davasının kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması zorunludur.İki haklı ihtar sebebiyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz. Yasal bir aylık süre geçirildikten sonra açılan dava süresinde açılmadığından, mahkemece tahliye isteminin reddine karar verilmesi gerekir.

(T.C. Yargıtay 6.HD. 2016/51.E – 2016/5316.K sayılı 20.09.2019 tarihli kararı)

8-) KİRACININ KONUTUNUN BULUNMASI NEDENİYLE TAHLİYE (m.352/3)

- Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içerisinde bir konutunun olması,

- Kiracıya veya birlikte yaşadığı eşine ait konutun oturmaya elverişli olması,

- Kiracıya veya birlikte yaşadığı eşine ait bir konutun varlığının kiralayan tarafından kira sözleşmesi düzenlenirken bilinmemesi,

- Dönem bitiminden itibaren bir aylık süre içerisinde dava açılması,

- Davanın kiralayan tarafından açılması, Hallerinin mevcut olması halinde TBK m.352/3 gereğince kiracının tahliyesi mümkün olabilmektedir.

Kiraya veren tarafından kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içerisinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunduğunun tespiti ve kanıtlanması, problematik bir husustur. Bu hususların tespiti ve kanıtlanması çoğu zaman tesadüfi yaşam olaylarına dayanmaktadır.

Görüşümüze göre kiracının konutunun bulunması sebebiyle tahliye halinde koşulların ispatlandığını kabul için kesin delillerin varlığı aranmamalı, yaklaşık ispatın vasıtalarının kabulü ile kiracının oturmaya elverişli konutunun var olduğu kanıtlanabilmelidir.

Bu tahliye halinde görevli ve yetkili mahkeme, tahliye talep edilen kiralananın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesidir.

NOT.!!! Kiracının tahliyesine ilişkin yukarıda yapılan açıklamalar sadece bilgilendirme amaçlı olup hukuki danışmanlık kapsamında değildir. Hukuki işlemleriniz için uzman bir avukata danışmanız gerekmektedir.