Corona Virüs'ü salgını ve buna bağlı olarak ilan edilen Pandemi bir çok sektörü etkilemiştir. Özellikle sokağa çıkma yasağı ve buna bağlı olarak getirilen kısıtlamalar nedeni ile birçok işyeri normal cirosunun katbe kat altında iş yapmaya başlarken bazıları getirilen kısıtlamalar neticesinde tamamen kapanmıştır. Yakın tarihimiz itibariyle ilk kez karşılaştığımız bu durum nedeni ile hukuki olarak çözüm bekleyen sorunlar ortaya çıkmıştır.
Bu sorunlardan biri de kira akitleridir. Gerçekten kira akitlerinin Pandemi sürecinde ne olacağı büyük bir sorun olarak ortaya çıkmıştır. Pek çok kiraya veren, kiracısı ile anlaşarak kira indirimine giderken, bazıları ise pandemi süresi içinde çalışmayan kiracılarından hiç kira almama yoluna gitmiştir. Ancak büyük çoğunluk ise kirasını tam olarak almaya devam etmiştir. Bu alanda şu ana kadar içtihat niteliğinde bir karar olmaması nedeni ile yargısal alanda nasıl bir çözüme gidileceği tam bir muamme olarak ortaya çıkmıştır.
Tam bir uyumluluk arzetmese bile hukuki olarak bu tür bir duruma uygun çözümler Türk Borçlar Kanunu tarafından getirilmiş bulunmaktadır. Bu Emprevizyon olarak da bilinen öngörülemezlik ilkesidir. Buna göre tarafların olmasını öngöremeyecekleri bir durumun ortaya çıkması hali neticesinde sözleşmesinin yeni koşullara uyarlanması gerekmektedir. Türk Borçlar Kanunu bu hususu şöyle düzenlemiş bulunmaktadır.
“MADDE 138- Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarınısaklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.
Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır."
Yukarıdaki kanun hükmü uyarınca kiracının kira aktinin yeni duruma göre uyarlanmasını isteme hakkına sahip olduğu gibi sözleşmeden tamamen dönme hakkınada sahip olabilecektir. Ancak burada kiracı ve kiraya verenin karşılıklı olarak haklarının korunması, bir tarafın diğerine tercih edilmemesi, kiracı korunmak istenirken bu sefer kiraya verenin haklarının zedelenmemesi gerekmektedir. Aksi yönde çıkacak kararlar bu sefer kiraya verenleri mağdur edecektir. Unutulmamalıdır ki sadece kira geliri ile yaşamlarını devam ettiren birçok insan vardır.
Bu alanda kanun koyucu tarafından orta yolu bulacak bir karar alınmasında gecikilmiştir. Müteahhitlere Fesih hakkı veren Kararname 18,01,2019 tarihinde Resmi Gazetede yayınlanan 71 maddelik Torba yasanın geçici 4. Maddesinde düzenlenmiştir. Böylelikle kriz nedeni ile mağduriyet yaşayan yükleniciler korunmuştur. Benzer bir düzenlemenin kiracı ve kiraya veren arasında yapılması çok daha iyi olurdu. Bu yönde başka bir karar öğrenci yurt ücretleri konusunda getirilmiş, pandemi süresi içinde yurt ücretlerinin ancak %30 unun ödeneceği hüküm altına alınmıştır. Bu düzenleme gibi bir düzenlenenin kiracılar için getirilmesi gerekmektedir.
Sonuç olarak bu alanda hiçbir düzenlemenin olmaması (Döviz artışı nedeni ile kiraların Tl'ye çevrilmesi hariç) belirsizliği artırmaktadır. Açılan davalar olsa bile bunlar ya halen yerel mahkemelerde, ya da Bölge Adliye Mahkemelerindedir. Bu sebeple bir içtihat nitelikli karar yoktur. Yargıtay veya Bölge Adliye Mahkemesi kararları ile belirsizliğin bir an önce giderilmesi gerekmektedir. Şu anda kira uyarlama davalarının neticesi bu sebeple belirsizliğini korumaktadır.
