GENEL OLARAK KİRA TESPİT VE KİRA UYARLAMA DAVASI

Günümüz Ekonomik koşullarında , kira bedelinin sözleşme kurulduktan  sonra kiraya veren- kiracı arasındaki dengenin kurulabilmesi açısından ;  1 Eylül 2023 tarihli 7445 Sayılı Kanun kapsamında, kira uyuşmazlıklarına ilişkin davalarda zorunlu arabuluculuk süreci başlamıştır. Bu blog yazısının konusu Arabuluculuk şartının yerine getirilmesinden sonra tarafların anlaşamaması durumunda Kira uyarlama davası ve Kira tespiti davasının içerik ve ayrıntıları hakkında bilgilendirme amaçlıdır. En doğru ve güvenilir bilgi için Avukatınıza danışınız.

KİRA TESPİT DAVASI :

KİRA BEDELİ TESPİTİ DAVASININ KAYNAĞI :
Kira tespit davası dayanağını TBK 343. ve 344 ve 345. maddesinden almaktadır.  

TBK 343 maddesin gereği” Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz." Fakat bu durum az sonra belirteceğimiz üzere TBK 344. Maddesi gereği belirtilen koşullar çerçevesinde yapılabilir. TBK . 344 maddesi Gereği:

·         "Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

·         Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

·         Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

·         Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır"

Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir

Kira bedelinin tespiti davasını hem kiralayan hem de kiracı açabilir. Paylı mülkiyette her paydaş kendi payı oranında kira bedelinin tespitini isteyebilir. Taşınmaz iştirak halinde (elbirliği) mülkiyete tabi ise, tüm ortaklar birlikte kira bedelinin tespiti davası açmalıdır. Tek ortak kira bedelinin tespiti davası açsa bile, diğer ortaklar daha sonra muvafakat vererek davaya katılabilirler

Yetkili ve Görevli Mahkeme Neresidir  ?

Kira bedelinin tespiti davası Sulh Hukuk Mahkemeleri’nde açılır.

Kural olarak davalının ikametgahı ya da sözleşmenin ifa edildiği, ya da gayrimenkul taşınmazın   bulunduğu yer Sulh hukuk Mahkemesi‘nde açılır

Kira sözleşmesi tarafları tacir veya kamu tüzel kişisi ise sözleşmede belirledikleri yerdeki sulh hukuk mahkemesi de davaya bakmaya yetkilidir .

KİRA BEDELİ TESPİT DAVASI AÇABİLME ŞARTLARI:

·         Kira bedelinin tespiti davası açılabilmesi için taraflar arasında yazılı veya sözlü kira sözleşmesinin bulunması şarttır.

·         Her davada bulunması gerektiği gibi kira tespit davasında da dava açmada hukuki yarar şartı bulunmaktadır.

·         TBK 344/3. maddesi gereği 5 yıllık sürenin geçmiş olması veya kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira artışının ne şekilde yapılacağına ilişkin bir hüküm bulunmaması durumunda açılabilir.

·         Kira tespir davaları İşyeri ve konut kiraları için açılabilmekte olup ;  diğer kira sözleşmelerinin varlığı halinde tespit davası açılabilmesi mümkün değildir.

TARAFLAR KİRA BEDELİ İÇİN ANLAŞMIŞ OLMALARI HALİNDE :

Taraflar kira sözleşmesinde bir sonraki kira dönemi yönünden belli bir artış oranı belirleyebilirler. Ancak bu hükümlerde dahi Kanun  koyucu menfaati gözeterek “kira bedelinin belirlenmesi adına yaptıkları kendi aralarındaki anlaşmalar ancak bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.”sınırını koymuştur.

 TARAFLAR KİRA BEDELİ İÇİN ANLAŞAMAMALARI HALİNDE :

Kira Bedelinin Tespiti Davasında 5 Yıllık Süre: 

TBK m.344/3 gereği ,  Taraflarca kira bedelinin arttırımı konusunda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir . Kira sözleşmesinin yenilenmesi üzerine yenileme sözleşmesinde tespit edilen kira bedeli emsal ve rayiçlere uygun değilse, yenileme sözleşmesinin yapılmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına göre 5 yıllık süre geçmişse, kira bedelinin hak ve nesafete göre tespit edilmesi gerekir.

Kira bedelinin döviz cinsinden ödenmesi gerektiği kararlaştırılmış olması durumunda  Bu durumda 5 yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacaktır. 5 yıl sonrasında ise yukarıda belirtilen hüküm geçerli olacaktır. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde mahkeme karar verirken TÜFE oranıyla sınırlı kalmaksızın yeni kira bedelini belirler.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılabilir ?

Türk Borçlar Kanunumuzun 345. Maddesine Göre: "Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

•   Kira tespit davası geriye etkili sonuç doğurmaktadır. Tespit davası yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önce açıldığı veya bu süre içerisinde kiraya veren tarafından kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir ihtarname gönderildiği takdirde, dava yeni kira döneminin sonuna kadar açılmış olursa mahkeme tarafından tespit edilen kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur. Aksi takdirde gelecek kira dönemi için etkili olması için dava her zaman açılabilir. Kira bedelinin tespiti davasında herhangi bir hak düşürücü süre ya da zamanaşımı süresi söz konusu değildir.
   
• Yargıtayın yerleşik içtihatlarına göre , verilen kira tespiti kararları  diğer tespit davalarında olduğu gibi bir hukuki ilişkiyi tespit etmez. Amacı sadece kira sözleşmesinin yeni dönemde belli olmayan unsurunu belirli bir hale getirmekten ibarettir. Kira bedeli tespit davaları aynı zamanda kamu düzeni ile ilgilidir. Hâkim, bu davalarda kanun, içtihadı birleştirme kararları ve Yargıtay içtihatları ile belli edilen yöntemlere uygun olarak kira bedelinin tespiti yoluna gitmek zorundadır.

Kira Bedeli Tespit Davası Açılması Durumunda Deliller ve İspat İçin ;

• İhtarname ,
• Emsal taşınmazların kira sözleşmeleri( Özellikle taşınmaza yakın konumda yeni emsal oluşturabilecek nitelikte olan ) ,
• Taraflar arasındaki kira sözleşmesi,
• Emsal rayiç kira bedelleri(bilirkişiler incelemektedir),
• Tanık
• Yemin,
• Keşif,
• Bilirkişi raporu,
• Uzman görüşü hukuki delil olarak sunulabilir.

Kira Bedelinde Hakkaniyet İndirimi :

Tüm delillerin toplanması ve bilirkişi marifetiyle rayiç kira bedelinin belirlenmesi ile birlikte karar aşamasına geçildiğinde   Mahkemece belirlenecek bedelde Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2017/8272 E., 2019/5399 K. sayılı kararında gereğince davalı olan kiracının eski kiracı olduğu dikkate alınmak suretiyle hakkaniyet indirimi yapılmalıdır.  Hakkaniyet indirimi uygulanmadan kira bedelinin tespitine karar verilmesi, hukuka aykırı olacaktır davalının eski kiracı olduğu gözetilerek %10-20 oranında hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapılır. Ayrıca , Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/7927 E., 2018/4805 K. sayılı kararında Bilirkişi raporunda davalının eski kiracı olduğundan bahisle hak ve nesafete göre kira bedelinin belirlenmesi durumunda mahkemece ayrıca hakkaniyet indirimi yapılırsa, kira bedeli üzerinden iki kere indirim yapılmış olacağı için bu durum hukuka aykırı olacaktır ve bozmayı gerektirir.

Yukarıda da belirttiğimiz üzere kira bedeli tespit davalarında  hâkim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler. Niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Kira bedeli tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu haklarla  ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz. Kira tespit davasında hakim taleple bağlıdır. Hakim ,tarafın talepte bulunduğu kira bedelini aşar şekilde karar veremez.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/2792 E. ve 2021/267 K. sayılı kararında "Daha önce de belirtildiği gibi kira bedelinin tespiti davaları kendine özgü bir dava olup inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir niteliktedir. Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir ve kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Dava sonucunda hâkim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur. Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Ayrıca hakim tarafından belirlenen bedel ; taşınmazın yeri, bulunduğu konum, yapının kalitesi, büyüklüğü, değeri, özellikleri ve o konum ve civarındaki  rayiç kiralar göz önünde bulundurarak belirlenir.

Kira Artış Oranında %25 Sınırı Uygulaması

Avukatlık Kanunu ile TBK’da  Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un 4. maddesi ile eklenen geçici madde 1. nedeniyle bu tavan uygulaması, 01.07.2023 tarihine kadar(bu tarih dahil) %25 olarak uygulanmaya başlanmıştır.

TBK Geçici 1. Maddesine Göre: "Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır."

 Sonrasında bu süre 02.07.2023 ile 01.07.2024 tarihleri arasında yenilenecek olan sözleşmeler açısından da geçerli kılınmıştır.

TBK Geçici 2. Maddesine Göre: "Konut kiraları bakımından 2/7/2023 ilâ 1/7/2024 (bu tarihler dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.

01/07/2024 tarihinden sonra başkaca bir düzenleme yapılmaması TBK 344. maddesinde belirtilmiş olan 12 aylık TÜFE ortalamalarına göre belirlenen oran dikkate alınacaktır.

DİKKAT!!!

•   Kira artışlarına getirilen yüzde %25 kira artış oranı tavan sınırlaması, 5 yıllık kira sözleşmeleri nedeniyle açılacak olan kira tespit davaları açısından söz konusu olmamaktadır.

KİRA UYARLAMA DAVASI :

Kira Uyarlama Davası Dayanağı :

6098 Sayılı Borçlar Kanunu 138.maddesinde ‘Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.’ hükmü yer almaktadır Taraflardan biri için borcun ifasının çekilemez bir hal almış olması dava sırasında dikkate alınır. Kira uyarlama davası tüm kira sözleşmeleri için ( taşınır/ taşınmaz) açılabilmketedir.

KİRA UYARLAMA DAVASI HUKUKİ NİTELİĞİ :

 Bu dava ileriye dönük etkisi olan bir dava türüdür. dava tarihinden itibaren kira bedelinde uyarlamaya gidilir ve geçmiş kiralara bu uyarlama yapılamaz. 1 yılı dolmamış kısa süreli sözleşmeler için geçerli değildir. Bunun yanı sıra kira sözleşmesinin bitmesine 1 yıl ve daha az bir süre kaldığında da kira uyarlama davası açılamamaktadır.

KİRA UYARLAMA DAVASINI KİMLER AÇABİLİR :

Kira uyarlama davasını kiraya veren de kiracı da açabilmektedir. Yine bu davada da kira tespit davasında olduğu gibi arabuluculuk şartı getirilmiştir. Kira bedeli uyarlama davaları, kira tespit davalarındaki gibi yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarını kapsamayan, her türlü kira sözleşmesine ilişkin ikame edilebilecek bir dava türüdür

GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME

Kira bedeli tespit davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleri’dir. Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

KİRA UYARLAMA DAVASI AÇABİLME DAVASI ŞARTLARI :

·         Taraflarca öngörülemeyen  veya öngörülmesi mümkün olmayan olağanüstü durumların ortaya çıkması ( Öngörülemeyen olağanüstü bir hal oluştuğunda bunu ispat yükü davacıya verilmiştir)

·         Olağanüstü durumun borçludan kaynaklanmamış olması,

·         Sözleşmede belirlenen karşılıklı edimler arasında dengenin bir taraf aleyhine katlanılamayacak derecede bozulması gerekir.

·         Borçlu borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.

·         Yargı kararlarında aranan bir başka şart da Taraflar arasındaki kira sözleşmesi kısa süreli olmamalıdır.( 1 yılı dolmayan sözleşmelerde uyarlama davası açılamaz)

Bu koşulların birlikte gerçekleşmesi halinde borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını talep edebilmektedir. Bu mümkün değilse sözleşmeden dönme hakkını kullanabilmektedir. Fakat aşırı ifa güçlüğü nedeniyle sözleşmenin direkt feshinin talebi mümkün değildir. 

KİRA UYARLAMA DAVASI NE ZAMAN AÇILABİLİR

Kira bedelinin uyarlanması ile ilgili olarak hâkim dava tarihinden itibaren geçerli olacak şekilde uyarlama kararı vermektedir. Kira uyarlama davalarında 5 yıllık süre bulunmamaktadır . Kira uyarlama davası şartları gerçekleştiği anda kiracı veya kiraya veren dava kira sözleşmesinin her döneminde bu dava yoluna başvurabilir. Kira uyarlama davasında kira tespit davasında olan ihtar şartı bulunmamaktadır.

OLAĞANÜSTÜ KOŞULLAR NELERDİR ?

• Kiralananın değerinde önemli bir artış meydana gelmesi,
• Döviz kurlarında artış
• Kiracının ödeme güçlüğüne düşmesi,
• Doğal afetler
• Pandemi,
• Savaş durumu,
• Devalüasyon,
• Ekonomik krizler gibi örnek olarak verilebilir.

Kira uyarlama davasında hakim olağanüstü durumu göz önünde bulundurarak karar vermektedir. Dolayısıyla kira tespit davasında hakimi bağlayan tüfe oranı, emsal kira bedelleri , taleple bağlılık , 5 yılı geçmiş kira sözleşmesi şartı bulunmadığından  uyarlama davalarında kira tespit davalarına göre hakim takdir yetkisini daha geniş olarak kullanabilmektedir . Kira bedelinin belirlenmesi davasında sadece kira bedelinin belirlenmesine ilişkin bir tespit yapılırken uyarlanma davasında hâkim, uyarlamanın mümkün olmaması halinde kira sözleşmesinin feshine de karar verilebilir. Kira tespit davalarında bu yetki daha sınırlıdır.

Son zamanlarda özellikle ekonomik koşullar ve enflasyon nedeniyle açılan kira uyarlama davalarında yargıtay kararları incelendiğinde de görülecektir ki tacirler tarafından açılan kira uyarlama davaları tacirlerin basiretli tacir gibi davranma yükümlülüğünden dolayı reddedilmektedir.

-Stj. Av. Ahsen Sevra Aslan -