Kiracının temerrüde düşmesi 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda yapılan tanıma göre, kiracının kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmemesidir. Bu tanımı detaylı bir şekilde incelemek gerekirse kiracının temerrüde düşmesi için aşağıdaki şartların oluşması gerektiği anlaşılacaktır: • Taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi olmalıdır. • Kiralanan teslim edilmiş olmalıdır. • Kira bedeli veya yan giderleri ödeme borcu muaccel olmuş olmalı ve kiracı bu bedelleri ödemede temerrüde düşmüş olmalı. • Kiraya veren kiracıya borcunu ödemesi için YAZILI olarak süre vermeli. • Kiracı borcunu bu sürede ifa etmemiş olmalıdır. Bu şartlar incelendiğinde; 1. Taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi olmalıdır Kiracının borçlu olarak kabul edilmesi için öncelikle taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesinin kurulması gerekmektedir. Bilindiği üzere kira sözleşmesi herhangi bir geçerlilik şartına tabi olmayıp yazılı veya sözlü herhangi bir şekilde kurulabilir. 2. Kiralanan kiracıya teslim edilmiş olmalıdır. Kiraya verenin kiralananı kiracıya teslim etmiş olması, en azından teslime hazır hale getirerek bu durumu kiracıya bildirmesi gerekmektedir. Kiracının kiralananı teslime rağmen kullanmaması kira 1 bedelinin işlemesini engellemez. Eğer kiraya veren kiracıyı teslim için davet etmiş olmasına rağmen kiracı haklı bir nedene dayanmaksızın kiralananı teslim almayarak alacaklı temerrüdüne düşerse kiralanan teslim edilmiş sayılır ve kira bedeli işlemeye devam eder.2 3. Kira bedeli veya yan giderleri ödeme borcu muaccel olmuş olmalı ve kiracı bu bedelleri ödemede temerrüde düşmüş olmalı 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun konuyla ilgili maddeleri; Aral/Ayrancı, s.296, nakl. Dipn. 12 1 KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERDİRİLMESİ – Av. Dr. Burcu SIRATAŞ – 0cak 2024 Seçkin Yayıncılık – sayfa 82 2 İncelendiğinde, A. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı yalnızca kira bedelini ve yan giderleri ödemekle yükümlüdür. Bunun dışında kiracıya başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı yalnızca kira bedelini ve yan giderleri ödemekle yükümlüdür. Dolayısıyla Eski Borçlar Kanunu hükümlerinin aksine Türk Borçlar Kanunu, kiracıyı yan giderleri de ödemekle yükümlü kılmış olup kira akdinin temerrüt nedeniyle sona ermesi yalnızca kira bedelinin ödenmemesi için değil, ödenmeyen yan giderler için de uygulanmaktadır. Bu konuda Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddeleri şu şekildedir: İKİNCİ AYIRIM Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları E. Kira bedeli I. Genel olarak MADDE 343- Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz II. Belirlenmesi MADDE 344 - Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. IV. Kiracı aleyhine düzenleme yasağı MADDE 346- Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir. Bu maddeler incelendiğinde görüleceği üzere, yan giderlerin ısıtma, aydınlatma, su gibi KULLANIM GİDERLERİ olduğu açıkça görülecektir. Bu sebeple kiraya veren aksi kararlaştırılmadığı müddetçe emlak vergisi ve malik olmaktan kaynaklanan vergileri malik sıfatıyla ödemek zorundadır. B. Yapılan kira sözleşmelerinde kira bedeli taraflarca belirlendikten sonra yenilenen her kira döneminde uygulanacak kira bedeli bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalama değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 344 ‘’ Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.’’ Hükmü gereğince, kira bedeli ancak bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değimin oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Ancak belirtmek gerekir ki, konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin belirlenmesi ‘konut’ ve ‘çatılı işyeri’ nde farklı hükümlere tabidir. Her ikisi için de ayrı incelemeler yapılacaktır. ➢ KONUT’ ta kira bedelinin belirlenmesi 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girdiği tarih olan 01/07/2012 tarihinden, ilgili kanun maddesinin değiştiği tarih olan 17/01/2019 tarihi aralığında ilgili kanun maddesindeki ‘tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim’’ hükmü ‘’ üretici fiyat endeksindeki artış ‘’ şeklindedir. Bu sebeple bu tarihler arasında yenilenen kira dönemlerinde ödenecek olan kira bedeli ‘üretici fiyat endeksindeki artış’ oranına göre belirlenecektir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’ndaki 17/01/2019 tarihinden sonra yürürlüğe giren ‘tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim’ hükmü, 08/06/2022 tarihinde yürürlüğe giren, ‘bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ila 01/07/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir.’ Hükmü ve 17/07/2023 tarihinde yürürlüğe giren, ‘02/07/2023 ila 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Madde 302 - Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise, kiraya veren katlanır. Madde 303 - Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür. Madde 341 ‘’ Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür. Giderlere katlanan taraf, bu giderleri ispat edici belgelerin birer örneğini, istem üzerine diğer tarafa vermek zorundadır.’’ 01/07/2024 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir.’ Geçici madde hükümleri gereği yenilenen kira dönemlerinde ödenecek olan kira bedeli 08/06/2022 tarihinden 01/07/2024 tarihine kadar yüzde 25 oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu sebeple bu tarihler arasında yüzde 25’ten yüksek kira artışı olamayacaktır. Bu geçici madde hükümlerinin 01/07/2024 tarihinden sonra uygulanmayacağı göz önünde bulundurulursa, geçici madde hükümleri uygulamadan kalktıktan sonra, tekrardan ‘tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim’ oranı tekrardan uygulanmaya başlayacaktır. ➢ ÇATILI İŞYERİ’ nde kira bedelinin belirlenmesi 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nu yürürlüğe girdikten bir süre sonra, 04/07/2012 tarihinde 6217 Sayılı Kanuna eklenen ‘’ Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır. ‘’ şeklindeki geçici madde 2 hükmü gereği, 01/07/2012 ila 01/07/2020 tarihleri arasında 8 yıl süre ile çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemlerde belirlenecek kira bedeline uygulanacak olan artış oranı kanuni sınıra tabi olmadan taraflar arasındaki sözleşmesi hükümlerine göre belirlenecektir. 01/07/2020 tarihinden sonra ise çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin belirlenmesinde uygulanacak olan artış oranı bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalarına göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olacaktır. 4. Temerrüt nedeniyle tahliye davası açmak için kiraya veren temerrüde düşen borçlu kiracıya borcunu ödemesi için YAZILI olarak süre vermeli TBK m.315 ‘’ Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar’’ ve TBK m.362 ‘’ Kiracı, kiralananın tesliminden sonra vadesi gelmiş kira bedelini veya yan giderleri ödemezse kiraya veren, kiracıya yazılı olarak en az altmış günlük bir önel verip, bu önel içinde ödememesi durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir’’ hükümleri gereği, kiraya veren kiracıya söz konusu kira bedelini veya yan giderleri ödemesi için süre vermek zorundadır. Kiraya veren kiracıya böyle bir süre vermeden sözleşmeyi feshedemez. Kiraya veren adi kira için en az 10 gün, konut ve çatılı işyeri kiraları için en az 30 gün, ürün kiraları için ise en az 60 günlük süre vermelidir. Bu süre yazılı bir ihtarla verilmelidir. Yazılı olması geçerlilik şartıdır. Kiracı eğer bu sürede borcu öderse tahliye edilemeyecektir. 5. Kira bedelini ödemede zamanaşımı 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 147 ‘’ Aşağıdaki alacaklar için beş yıllık zamanaşımı uygulanır: 1. Kira bedelleri, anapara faizleri ve ücret gibi diğer dönemsel edimler.’’ Hükmü gereği, kira alacağını talep hakkı 5 yıllık zamanaşımına tabidir. Bu sebeple 5 yıldan önceki ödenmeyen kira bedelleri eksik borç niteliğinde olup bu borçları talep ve takip için dava ve cebri icra yoluna gidilemeyecektir. STJ. AV. BATUHAN BOZKURT MUSTAFA ÖZDEMİR HUKUK BÜROSU