İpoteğin Kapsamı

İPOTEK NEDİR? TÜRK HUKUKUNDA İPOTEK, TÜRLERİ, KURULMASI, PARAYA ÇEVRİLMESİ VE İPOTEĞİN FEKKİ  

Giriş 

Taşınmaz rehni, modern hukuk sistemlerinde alacaklının alacağını güvence altına alan en önemli ayni teminatlardan biridir. Özellikle bankacılık, ticaret, finans, inşaat ve gayrimenkul sektörlerinde en yaygın kullanılan teminat türü ise ipotek kurumudur. Günümüzde konut kredilerinden ticari kredilere, yatırım finansmanından şirket borçlarına kadar pek çok hukuki ilişkide ipotek tesis edilmekte; bu nedenle ipotek hukuku, hem bireyler hem de ticari işletmeler açısından büyük önem taşımaktadır.İpotek, borcun ifa edilmemesi ihtimaline karşı alacaklıya güçlü bir hukuki güvence sağlar. Borçlu borcunu zamanında ve gereği gibi yerine getirmediğinde alacaklı, ipotek konusu taşınmazın icra yoluyla satışını talep ederek alacağını öncelikli olarak tahsil etme imkânına kavuşur. Böylece ipotek, alacaklı bakımından alacağın teminat altına alınmasını sağlarken; borçlu bakımından ise çoğu zaman krediye erişimin veya finansman temininin temel şartını oluşturur. 

Türk hukukunda ipotek kurumu esas olarak 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun taşınmaz rehni hükümleri kapsamında düzenlenmiş olup, ipotekli alacağın icra yoluyla tahsili ise 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu hükümlerine tabidir. Bunun yanında Tapu Kanunu, Tapu Sicili Tüzüğü, Türk Borçlar Kanunu, bankacılık mevzuatı ve yerleşik Yargıtay içtihatları da ipotek hukukunun uygulanmasında önemli rol oynamaktadır. 

Uygulamada ipotek; kredi sözleşmeleri, ticari ilişkiler, kefalet yerine teminat gösterilmesi, üçüncü kişinin borcu için taşınmazın teminat olarak gösterilmesi, şirket finansmanı, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve miras hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklar başta olmak üzere çok geniş bir kullanım alanına sahiptir. Bununla birlikte ipoteğin kurulması, kapsamı, dereceleri, üçüncü kişilere etkisi, fek işlemleri, ipotekli takip usulü ve ipoteğin sona ermesi gibi hususlar uygulamada sıklıkla uyuşmazlıklara konu olmakta ve yargı mercilerinin önüne gelmektedir.Bu rehberde ipotek kurumuna ilişkin tüm hukuki süreçler ayrıntılı şekilde incelenecek; Türk Medeni Kanunu hükümleri madde madde açıklanacak, İcra ve İflas Kanunu kapsamında ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ayrıntılarıyla ele alınacak, doktrindeki görüşlere ve güncel Yargıtay kararlarına yer verilecek, uygulamada en sık karşılaşılan sorunlar değerlendirilecek ve okuyucuların ipotek hukukuna ilişkin ihtiyaç duyabileceği tüm temel bilgiler kapsamlı biçimde açıklanacaktır. 

BİRİNCİ BÖLÜM 

İPOTEK KAVRAMI VE HUKUKİ NİTELİĞİ 

1. İpotek Nedir? 

İpotek; mevcut veya doğması muhtemel bir alacağın güvence altına alınması amacıyla bir taşınmaz üzerinde kurulan, alacaklıya borcun ödenmemesi hâlinde taşınmazın satışını isteme ve satış bedelinden öncelikle tatmin edilme yetkisi veren sınırlı ayni bir haktır. 

Başka bir ifadeyle ipotek, borçlunun taşınmazını alacaklı lehine teminat göstermesidir. Burada dikkat edilmesi gereken husus, ipotek kurulmasıyla taşınmazın mülkiyetinin alacaklıya geçmemesidir. Taşınmazın mülkiyeti malikte kalmaya devam eder; malik taşınmazı kullanabilir, kiraya verebilir, satabilir veya miras bırakabilir. Ancak taşınmaz üzerinde alacaklı lehine kurulmuş bulunan ipotek hakkı devam ettiği sürece yeni malik de bu ayni hakla bağlı olur. 

İpotek, Türk hukukunda taşınmaz rehni türlerinden biridir. Taşınmaz rehni; ipotek, ipotekli borç senedi ve irat senedi olmak üzere üç ana türe ayrılmış olmakla birlikte, uygulamada en yaygın kullanılan taşınmaz rehni türü ipotektir.İpoteğin temel amacı, alacağın güvence altına alınmasıdır. Borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi hâlinde alacaklı, ipotek konusu taşınmazın icra yoluyla satışını talep ederek satış bedelinden alacağını öncelikle tahsil edebilir. Bu nedenle ipotek, alacaklı bakımından en güçlü ayni teminatlardan biri olarak kabul edilmektedir. 

İpotek, şahsi teminatlardan farklı olarak doğrudan taşınmaz üzerinde kurulan ayni bir hak olduğundan, taşınmazın el değiştirmesi, mirasçılara geçmesi veya üçüncü kişilere devredilmesi ipotek hakkını ortadan kaldırmaz. İpotek, taşınmazı takip eder ve yeni malik de ipotek yüküyle birlikte taşınmazı edinmiş olur. Bu özellik, ipoteğin ayni hak niteliğinin en önemli sonuçlarından biridir.Hukukumuzda ipotek, yalnızca alacağın güvence altına alınmasını sağlar. İpotek, alacaklıya taşınmazı doğrudan kullanma, işletme veya malik gibi tasarrufta bulunma yetkisi vermez. Alacaklı ancak borcun ödenmemesi hâlinde kanunda öngörülen usuller çerçevesinde taşınmazın satışını isteyebilir ve satış bedelinden alacağını tahsil edebilir. 

Bu yönüyle ipotek, hem alacaklı ile borçlu arasındaki menfaat dengesini koruyan hem de ekonomik hayatın güven içerisinde işlemesine katkı sağlayan en önemli teminat kurumlarından biridir. 

2. İpoteğin Hukuki Niteliği 

İpotek, Türk hukukunda sınırlı ayni haklar arasında yer alan ve taşınmaz rehni niteliği taşıyan bir teminat hakkıdır. Hukuki niteliği itibarıyla ipotek, alacağın güvence altına alınmasını sağlayan fer'î (bağlı) bir ayni haktır. Bu nedenle ipoteğin varlığı kural olarak bir alacağın varlığına bağlıdır. Güvence altına alınan alacak sona erdiğinde, ipoteğin de hukuki sebebi ortadan kalkar ve gerekli işlemler yapılarak tapu sicilinden terkin edilmesi gerekir.İpotek, alacaklıya taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı vermez. Alacaklı, ipotek konusu taşınmazı kullanamaz, kiraya veremez, gelirlerinden yararlanamaz veya malik gibi tasarrufta bulunamaz. İpotek hakkının sağladığı temel yetki; borcun vadesinde ödenmemesi hâlinde, kanunun öngördüğü usuller çerçevesinde taşınmazın cebrî icra yoluyla satışını isteme ve satış bedelinden diğer alacaklılara göre öncelikli olarak tatmin edilme hakkıdır. 

İpotek, aynî hak niteliği taşıdığı için yalnızca borçluya karşı değil, taşınmazı sonradan devralan üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir. Örneğin ipotekli bir taşınmazın satılması hâlinde, yeni malik ipotek yüküyle birlikte mülkiyeti kazanır. Alacaklı, borcun ödenmemesi durumunda yeni malike karşı da ipoteğin paraya çevrilmesi yoluna başvurabilir. Bu durum, ayni hakların herkese karşı ileri sürülebilmesi ilkesinin doğal bir sonucudur. 

İpoteğin en önemli özelliklerinden biri de öncelik hakkı sağlamasıdır. Aynı taşınmaz üzerinde birden fazla ipotek bulunması hâlinde, alacaklıların hangi sırayla ödeme alacağı tapu siciline tescil edilen derece sistemine göre belirlenir. Bu sistem, uygulamada özellikle yüksek değerli taşınmazlar üzerinde kurulan birden fazla ipotek bakımından büyük önem taşımaktadır. 

Bunun yanında ipotek, bölünmezlik ilkesine tabidir. Güvence altına alınan alacağın tamamı ödenmedikçe ipotek, taşınmazın tamamı üzerinde varlığını sürdürür. Borcun bir kısmının ödenmiş olması, aksi kararlaştırılmadıkça ipoteğin kendiliğinden kısmen kalkmasına yol açmaz. Bu ilke, alacaklının teminatını tam olarak korumayı amaçlamaktadır. 

İpotek hakkının hukuki niteliği gereği, tapu siciline tescil edilmesi kurucu niteliktedir. Kanunda öngörülen istisnalar dışında tapuya tescil edilmeyen bir ipotek hukuken doğmaz. Bu nedenle taraflar arasında yapılan adi yazılı bir sözleşme veya noter düzenlemesi tek başına ipotek hakkı oluşturmaz; ipoteğin kurulabilmesi için tapu müdürlüğünde resmî senet düzenlenmesi ve tapu siciline tescil edilmesi zorunludur. 

Son olarak belirtmek gerekir ki ipotek, ekonomik hayatın güven içinde işlemesini sağlayan en güçlü ayni teminatlardan biridir. Özellikle bankalar ve finans kuruluşları açısından kredi riskinin azaltılmasında temel güvence mekanizmasını oluştururken, borçlular bakımından da yüksek tutarlı finansmana erişimin en önemli araçlarından biri olarak işlev görmektedir. 

3. İpoteğin Unsurları 

Bir ipotek hakkının hukuken geçerli şekilde kurulabilmesi için belirli unsurların bir arada bulunması gerekir. Bu unsurlardan herhangi birinin eksik olması hâlinde ipotek geçersiz hâle gelebilir veya kurulması mümkün olmayabilir. 

A. Güvence Altına Alınacak Bir Alacak Bulunmalıdır 

İpotek, kural olarak bir alacağı teminat altına almak amacıyla kurulur. Bu alacak mevcut olabileceği gibi ileride doğması muhtemel veya doğması kesin olmayan bir alacak da olabilir. Özellikle bankaların kullandırdığı kredilerde, genel kredi sözleşmeleri kapsamında doğacak tüm borçların teminatı olarak üst sınır ipoteği kurulması uygulamada oldukça yaygındır. 

B. İpotek Konusu Bir Taşınmaz Bulunmalıdır 

İpotek yalnızca tapu siciline kayıtlı taşınmazlar üzerinde kurulabilir. Arsa, konut, iş yeri, tarla, bağ, bahçe, fabrika, otel ve benzeri taşınmazlar ipoteğe konu olabilir. Kural olarak taşınırlar üzerinde ipotek kurulması mümkün değildir; taşınırlar için farklı rehin türleri öngörülmüştür. 

C. Tasarruf Yetkisine Sahip Malik Bulunmalıdır 

İpotek tesis edecek kişinin taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisine sahip olması gerekir. Malik olmayan bir kişinin başkasına ait taşınmaz üzerinde kendi adına ipotek kurması mümkün değildir. Bununla birlikte kanundan veya vekâlet ilişkisinden kaynaklanan temsil yetkisi bulunan kişiler, malik adına ipotek tesis edebilir. 

D. Resmî Şekil Şartı Yerine Getirilmelidir 

İpotek sözleşmesi, kanunun öngördüğü resmî şekle tabidir. Tarafların kendi aralarında düzenledikleri yazılı sözleşmeler, noter huzurunda yapılan işlemler veya özel belgeler tek başına ipotek kurmaz. İpotek sözleşmesinin tapu müdürlüğünde resmî senet şeklinde düzenlenmesi zorunludur. 

E. Tapu Siciline Tescil Edilmelidir 

İpoteğin doğumu için son ve en önemli unsur tapu siciline tescildir. Tescil işlemi yapılmadığı sürece ipotek hukuken kurulmuş sayılmaz. Tapu siciline yapılan tescil, yalnızca açıklayıcı değil, kurucu etkiye sahiptir. Bu nedenle taraflar arasında anlaşma sağlanmış olsa bile tescil gerçekleşmeden ipotek hakkı doğmaz. 

Bu unsurlar birlikte değerlendirildiğinde görüleceği üzere, ipotek yalnızca tarafların iradelerine dayanan bir sözleşme olmayıp; taşınmaz hukuku ve tapu sicili ilkeleriyle sıkı şekilde bağlantılı, şekle bağlı ve ayni hak doğuran bir hukuki işlemdir. 

4. İpoteğin Özellikleri 

İpotek, Türk Medeni Kanunu kapsamında düzenlenen taşınmaz rehni türlerinden biri olup, kendine özgü birtakım hukuki özelliklere sahiptir. Bu özellikler, ipoteği diğer teminat türlerinden ayırmakta ve uygulamada geniş bir kullanım alanı bulmasını sağlamaktadır. 

A. İpotek Bir Ayni Haktır 

İpoteğin en temel özelliği, aynî hak niteliği taşımasıdır. Aynî haklar, belirli bir eşya üzerinde doğrudan hâkimiyet sağlayan ve herkese karşı ileri sürülebilen mutlak haklardır. Bu nedenle ipotek yalnızca borçluya karşı değil, taşınmazı daha sonra satın alan veya başka bir hukuki sebeple edinen üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir. 

Örneğin A, bankadan kredi kullanırken taşınmazını ipotek ettirmiş ve daha sonra bu taşınmazı B'ye satmış olsun. Taşınmazın mülkiyeti B'ye geçmiş olsa dahi ipotek hakkı ortadan kalkmaz. Borç ödenmezse banka, yeni malik B'ye rağmen ipoteğin paraya çevrilmesini talep edebilir. Bunun sebebi, ipoteğin kişiye değil, doğrudan taşınmaza bağlı bir hak olmasıdır. 

B. İpotek Fer'î (Bağlı) Bir Haktır 

İpotek, bağımsız bir hak olmayıp güvence altına aldığı alacağa bağlıdır. Hukuk öğretisinde bu durum fer'îlik ilkesi olarak ifade edilmektedir. 

Fer'îlik ilkesinin doğal sonucu olarak; 

• Alacak doğmadan ipotekten beklenen hukuki sonuçlar gerçekleşmez. 

• Alacak sona erdiğinde ipoteğin hukuki sebebi de ortadan kalkar. 

• Alacak devredildiğinde ipotek de kural olarak yeni alacaklıya geçer. 

• Alacağın miktarı değişirse ipoteğin kapsamı da buna göre değerlendirilir. 

Bu nedenle ipotek, tek başına ekonomik bir değer ifade eden bağımsız bir hak değil; alacağın varlığını destekleyen bir güvence mekanizmasıdır. 

C. İpotek Taşınmazı Takip Eder 

İpotek hukukunda benimsenen en önemli ilkelerden biri takip ilkesidir. Bu ilkeye göre ipotek, taşınmazın malikine değil, taşınmazın kendisine bağlıdır. Taşınmaz kaç kez el değiştirirse değiştirsin ipotek aynen devam eder. 

Örneğin; 

• Ahmet taşınmazını bankaya ipotek etmiştir. 

• Daha sonra taşınmazını Mehmet'e satmıştır. 

• Mehmet de taşınmazı Ayşe'ye devretmiştir. 

Bu durumda banka, borç ödenmediği takdirde doğrudan Ayşe'nin malik olduğu taşınmaz hakkında ipoteğin paraya çevrilmesi yoluna başvurabilecektir. 

Dolayısıyla taşınmaz satın alınırken tapu kayıtlarının dikkatle incelenmesi büyük önem taşımaktadır. Tapu siciline güven ilkesi gereği, tapuda görülen ipotekler herkes tarafından biliniyor kabul edilir. 

D. İpotek Bölünmezlik İlkesine Tabidir 

İpotek hukukunun en önemli prensiplerinden biri de bölünmezlik ilkesidir.Bu ilkeye göre; 

Borç tamamen sona ermedikçe ipotek de taşınmazın tamamı üzerinde devam eder. 

Başka bir ifadeyle borcun yarısının ödenmiş olması, ipoteğin de yarısının kendiliğinden kalkacağı anlamına gelmez. 

Örneğin; 

10.000.000 TL tutarında bir kredi için ipotek kurulmuş ve borçlu bunun 9.500.000 TL'sini ödemiş olsun.Geriye yalnızca 500.000 TL kalmış olsa bile ipotek taşınmazın tamamı üzerinde varlığını sürdürmeye devam eder.Ancak alacaklı isterse kısmi fek verebilir veya taraflar bu konuda ayrıca anlaşabilirler. 

Bu ilke, alacaklının teminatını zayıflatmamak amacıyla kabul edilmiştir. 

E. İpotek Öncelik Hakkı Sağlar 

İpotek, alacaklıya yalnızca teminat sağlamakla kalmaz; aynı zamanda diğer alacaklılara göre öncelikli ödeme alma hakkı da tanır. 

Örneğin aynı taşınmaz üzerinde; 

1. derece ipotek 

2. derece ipotek 

3. derece ipotek bulunabilir. 

Taşınmaz icra yoluyla satıldığında elde edilen satış bedeli önce birinci derece ipotek alacaklısına ödenir.Birinci derece alacağı tamamen karşılandıktan sonra kalan miktar ikinci derece alacaklıya ödenir.İkinci derece de tamamen ödendikten sonra üçüncü derece alacaklıya geçilir.Bu sistem, ipotek hukukunun temelini oluşturan derece sistemi olarak adlandırılır ve ilerleyen bölümlerde ayrıntılı biçimde incelenecektir. 

F. İpotek Tapuya Tescille Doğar 

İpotek, şekle bağlı bir aynî haktır.Tarafların yalnızca kendi aralarında yaptıkları sözleşme, adi yazılı belge veya noter onaylı protokol ipotek kurulması için yeterli değildir.Geçerli bir ipotekten söz edebilmek için; 

• ipotek sözleşmesinin tapu müdürlüğünde resmî şekilde düzenlenmesi, 

• tarafların iradelerinin açıklanması, 

• taşınmazın açıkça belirlenmesi, 

• güvence altına alınacak alacağın gösterilmesi, 

• ve en önemlisi tapu siciline tescil edilmesi gerekir. 

Tapuya yapılan tescil açıklayıcı değil, kurucu niteliktedir. Başka bir ifadeyle tescilden önce ipotek hukuken mevcut değildir. 

G. İpotek Mülkiyet Hakkını Devretmez 

Uygulamada en sık karşılaşılan yanlış inanışlardan biri, ipotek kurulunca taşınmazın bankaya veya alacaklıya geçtiği düşüncesidir. Oysa bu doğru değildir. İpotek kurulmasıyla; 

• mülkiyet malikte kalmaya devam eder, 

• malik taşınmazı kullanabilir, 

• kiraya verebilir, 

• ürünlerinden yararlanabilir, 

• satabilir, 

• miras bırakabilir, 

• üzerinde sınırlı aynî haklar kurabilir. 

Ancak bütün bu tasarruflar, taşınmaz üzerindeki ipotek hakkını ortadan kaldırmaz. Yeni malik de ipotek yüküyle birlikte taşınmazı devralmış olur. Dolayısıyla ipotek, mülkiyet hakkını sona erdiren değil; mülkiyet hakkını sınırlayan bir aynî haktır. 

İKİNCİ BÖLÜM 

TÜRK MEDENİ KANUNU KAPSAMINDA İPOTEK 

5. İpoteğin Kanuni Dayanağı 

Türk hukukunda ipotek kurumu, esas itibarıyla 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun taşınmaz rehni hükümleri içerisinde düzenlenmiştir. Kanun koyucu, taşınmaz rehni sistemini ayrıntılı biçimde ele almış; ipoteğin kurulması, kapsamı, dereceleri, hüküm ve sonuçları ile sona ermesine ilişkin temel esasları bu hükümler çerçevesinde belirlemiştir. 

İpotek yalnızca Türk Medeni Kanunu hükümleriyle sınırlı bir kurum değildir. İpotek hakkının cebrî icra yoluyla paraya çevrilmesi, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu hükümlerine tabidir. Bunun yanında tapu siciline ilişkin işlemler bakımından Tapu Kanunu, Tapu Sicili Tüzüğü, Türk Borçlar Kanunu, bankacılık mevzuatı ve yerleşik Yargıtay içtihatları da uygulamada önemli rol oynamaktadır. 

Dolayısıyla ipotek hukukunun doğru anlaşılabilmesi için yalnızca Medeni Kanun hükümlerinin değil, ipoteğin icrası ve tapu uygulamasına ilişkin düzenlemelerin de birlikte değerlendirilmesi gerekir. 

6. Türk Medeni Kanunu m. 850 ve İpoteğin Temel İlkesi 

Türk Medeni Kanunu'nda taşınmaz rehni sisteminin başlangıç noktası olan bu hüküm, ipoteğin hukuki çerçevesini belirleyen temel düzenlemelerden biridir. Kanun koyucu bu düzenleme ile taşınmaz rehninin hangi amaçla kurulacağını ve hangi hukuki ihtiyaçlara cevap verdiğini ortaya koymuştur. 

Maddenin Amacı 

Bu hükmün temel amacı, alacaklı ile borçlu arasındaki menfaat dengesini sağlamaktır. Bir taraftan alacaklıya güçlü bir teminat sağlanırken, diğer taraftan taşınmaz malikinin mülkiyet hakkı korunmaktadır. Böylece ekonomik hayatın güven içerisinde devam etmesi ve kredi sisteminin sağlıklı işlemesi hedeflenmiştir. 

Özellikle bankacılık uygulamasında yüksek tutarlı kredilerin büyük bölümü ipotek teminatı altında kullandırılmaktadır. Kanun koyucu da bu ekonomik ihtiyacı dikkate alarak taşınmaz rehni sistemini ayrıntılı şekilde düzenlemiştir. 

Maddenin Uygulamadaki Önemi 

Uygulamada neredeyse bütün konut kredileri, ticari krediler ve yatırım finansmanları bu hükmün oluşturduğu sistem üzerine kurulmaktadır. 

Bankalar;konut kredilerinde,taşıt dışı yatırım kredilerinde,ticari işletme kredilerinde,proje finansmanlarında,genel kredi sözleşmelerinde çoğunlukla ipotek tesis edilmesini talep etmektedir.Dolayısıyla Medeni Kanun'un taşınmaz rehni hükümleri yalnızca teorik bir düzenleme olmayıp, günlük hayatta milyonlarca kişiyi doğrudan ilgilendirmektedir. 

Avukat Gözüyle Değerlendirme 

Uygulamada en sık karşılaşılan hatalardan biri, vatandaşların ipoteği mülkiyet devri gibi algılamasıdır. 

Oysa ipotek kurulmasıyla; 

• banka taşınmazın sahibi olmaz, 

• alacaklı taşınmazı kullanamaz, 

• taşınmaz kiraya verilemez hâle gelmez, 

• malik mülkiyet hakkını kaybetmez. 

İpotek yalnızca alacaklı lehine kurulmuş bir teminat hakkıdır. 

Bu ayrımın bilinmemesi, uygulamada gereksiz uyuşmazlıklara ve yanlış hukuki değerlendirmelere neden olmaktadır. 

7. İpotek Hakkının Konusu 

İpotek yalnızca tapu siciline kayıtlı taşınmazlar üzerinde kurulabilir. Bunun doğal sonucu olarak tapu kaydı bulunmayan taşınmazlar üzerinde geçerli bir ipotek tesis edilmesi mümkün değildir. 

İpotek konusu olabilecek taşınmazlara örnek olarak; konutlar,arsalar,tarlalar,bağ ve bahçeler,iş yerleri,fabrikalar,depolar,oteller,alışveriş merkezleri,sanayi tesisleri,bağımsız bölümler,kat mülkiyetine tabi taşınmazlargösterilebilir. 

Bunun yanında, kanunda öngörülen şartların gerçekleşmesi hâlinde bağımsız ve sürekli haklar ile kat irtifakı gibi bazı sınırlı aynî haklar da ipoteğe konu olabilmektedir. Taşınır mallar üzerinde ise ipotek kurulamaz. Motorlu araçlar, makineler, ticari mallar veya diğer taşınırlar bakımından farklı rehin türleri uygulanmaktadır. Bu nedenle taşınmaz rehni ile taşınır rehni birbirine karıştırılmamalıdır. 

8. İpotekte Alacak Unsuru 

İpotek, bağımsız bir hak olmayıp mutlaka bir alacağı güvence altına almak amacıyla kurulur. Güvence altına alınacak alacak;mevcut olabilir,henüz doğmamış olabilir,ileride doğması muhtemel olabilir şarta bağlı olabilir. 

Bu özellik, özellikle bankaların kullandırdığı genel kredi sözleşmelerinde büyük önem taşımaktadır. Bankalar çoğu zaman yalnızca mevcut kredi borcunu değil, ileride doğabilecek diğer kredi borçlarını da güvence altına almak amacıyla üst sınır ipoteği tesis etmektedir. 

Ancak burada dikkat edilmesi gereken husus, güvence altına alınan alacağın belirlenebilir nitelikte olmasıdır. Belirsiz ve hukuken tespit edilemeyen bir borç için geçerli bir ipotek kurulması mümkün değildir. 

9. İpotekte Teminat Fonksiyonu 

İpoteğin temel fonksiyonu, alacağın tahsil edilememesi riskine karşı alacaklıya güvence sağlamaktır. Bu güvence sayesinde alacaklı, borçlunun ödeme güçlüğüne düşmesi veya borcunu hiç ödememesi hâlinde taşınmazın satışını talep ederek alacağını tahsil etme imkânı elde eder. Bu yönüyle ipotek, kişisel teminatlardan önemli ölçüde ayrılmaktadır. 

Örneğin kefalette alacaklı doğrudan kefilin malvarlığına başvurabilirken, ipotekte alacaklı doğrudan ipotek konusu taşınmazın satışını talep eder. Bu nedenle ipotek, aynî teminatlar arasında en güçlü güvence araçlarından biri olarak kabul edilmektedir. Özellikle bankaların büyük ölçekli kredi işlemlerinde ipoteği tercih etmelerinin temel nedeni de budur. Çünkü ipotek, alacaklıya yalnızca bir ödeme taahhüdü değil; doğrudan taşınmazın ekonomik değerine dayanan güçlü bir tahsilat imkânı sunmaktadır. 

10. İpotek Hakkının Hukuki Niteliğine İlişkin Temel İlkeler 

İpotek kurumu, Türk eşya hukukunun temel prensipleri üzerine inşa edilmiş olup, uygulamada doğurduğu sonuçlar bakımından bazı temel ilkelere tabidir. Bu ilkelerin bilinmesi, yalnızca teorik açıdan değil, uygulamada ortaya çıkan uyuşmazlıkların doğru değerlendirilmesi bakımından da büyük önem taşımaktadır. 

A. Belirlilik İlkesi 

Taşınmaz rehni hukukunda temel prensiplerden biri belirlilik ilkesidir. Bu ilkeye göre, ipotek konusu taşınmazın ve güvence altına alınan alacağın hukuken belirlenebilir olması gerekir. 

İpotek tesis edilirken;hangi taşınmazın rehnedildiği,taşınmazın tapu bilgileri,ipoteğin derecesi,alacaklı,borçlu,güvence altına alınan alacağın niteliğitereddüde yer bırakmayacak şekilde belirlenmelidir. 

Belirlilik ilkesi, tapu sicilinin açıklık ve güvenilirlik fonksiyonunun doğal bir sonucudur. Tapu kayıtlarını inceleyen üçüncü kişiler, taşınmaz üzerindeki yükleri açık ve anlaşılır biçimde görebilmelidir. 

B. Aleniyet İlkesi 

İpotek hakkı, tapu siciline tescil edilmek suretiyle aleniyet kazanır.Tapu sicili herkesin incelemesine açık olmamakla birlikte, hukuken menfaati bulunan kişiler gerekli şartları taşıdıkları takdirde tapu kayıtlarını inceleyebilir ve kayıtlar hakkında bilgi alabilirler. 

Bu nedenle, tapu siciline usulüne uygun olarak tescil edilen bir ipotek, üçüncü kişilere karşı da hüküm ifade eder. Bir kimsenin "ipoteği bilmiyordum" savunması, kural olarak hukuki koruma sağlamaz.Bu ilke, taşınmaz hukukunda güvenliğin ve hukuki istikrarın sağlanmasına hizmet etmektedir. 

C. Güven İlkesi 

Tapu siciline hâkim olan en önemli ilkelerden biri de tapu siciline güven ilkesidir.Bu ilke uyarınca kişiler, tapu sicilindeki kayıtların doğru olduğuna güvenerek işlem yapabilirler. Sicilde görülen ipoteklerin varlığı, derecesi ve kapsamı esas alınır. 

Ancak tapu siciline güven ilkesi mutlak değildir. Hile, sahtecilik, yolsuz tescil veya kötü niyet gibi hâllerde bu ilkenin uygulanması mümkün olmayabilir. Bu nedenle somut olayın özellikleri her zaman ayrıca değerlendirilmelidir. 

D. Sabit Dereceler İlkesi 

Türk ipotek hukukunun ayırt edici özelliklerinden biri sabit dereceler sistemidir.Bir taşınmaz üzerinde birden fazla ipotek kurulması hâlinde, her ipotek belirli bir dereceye tescil edilir. Dereceler arasında boşluk bulunsa dahi alt derecedeki ipotek kendiliğinden üst dereceye ilerlemez. 

Örneğin; 

1.derece boşalmış 

2.derece bankaya ait, 

3.derece başka bir alacaklıya ait olabilir. 

Birinci derece ipotek terkin edilmiş olsa bile ikinci derece ipotek kendiliğinden birinci dereceye yükselmez. Bunun için kanunda öngörülen şartların gerçekleşmesi veya tarafların bu konuda anlaşması gerekir.Bu sistem, ipotek alacaklılarının hukuki güvenliğini sağlamayı amaçlamaktadır. 

E. Öncelik İlkesi 

İpotek alacaklıları arasındaki öncelik, tapu siciline tescil edilen derece esasına göre belirlenir. İcra yoluyla satış gerçekleştirilmesi hâlinde satış bedeli öncelikle birinci derece ipotek alacaklısına ödenir. Birinci derece alacağı tamamen karşılandıktan sonra kalan tutar ikinci derece alacaklıya, ardından üçüncü dereceye aktarılır. Satış bedelinin bütün alacakları karşılamaya yetmemesi hâlinde alt derecedeki ipotek alacaklıları tamamen veya kısmen tahsil imkânından mahrum kalabilirler. 

Bu nedenle uygulamada kredi kuruluşları mümkün olduğunca birinci derece ve birinci sıradan ipotek tesis edilmesini talep etmektedir. 

11. İpotek ile Diğer Teminat Türlerinin Karşılaştırılması 

İpotek, uygulamada sıklıkla kefalet, taşınır rehni, ticari işletme rehni ve banka teminat mektupları ile karıştırılmaktadır. Oysa bu kurumlar arasında hem hukuki nitelik hem de sonuçları bakımından önemli farklılıklar bulunmaktadır. 

A. İpotek ile Kefalet Arasındaki Fark 

Kefalet, şahsi bir teminattır. Kefil, borçlunun borcunu ödememesi hâlinde kendi malvarlığı ile sorumluluk üstlenmektedir. 

İpotek ise aynî bir teminattır. Burada sorumluluk belirli bir taşınmaz ile sınırlıdır. 

Dolayısıyla kefalette doğrudan kişinin tüm malvarlığı sorumluluğu gündeme gelirken, ipotekte esas itibarıyla yalnızca ipotek konusu taşınmaz teminat oluşturmaktadır. 

B. İpotek ile Taşınır Rehni Arasındaki Fark 

İpotek yalnızca taşınmazlar üzerinde kurulabilir. 

Taşınır rehni ise;motorlu araçlar,makineler,ticari mallar,hayvanlar,alacak hakları,ticari işletme unsurlarıgibi taşınır değerler üzerinde kurulmaktadır. Bu nedenle her iki kurum aynı amaca hizmet etse de konu bakımından tamamen farklı hukuki düzenlemelere tabidir. 

C. İpotek ile Teminat Mektubu Arasındaki Fark 

Teminat mektubu, bankanın bağımsız ödeme taahhüdüdür.İpotekte ise banka herhangi bir ödeme taahhüdünde bulunmaz; yalnızca taşınmaz üzerinde kurulmuş aynî teminat söz konusudur. 

Bu nedenle özellikle kamu ihaleleri ve büyük ticari projelerde çoğu zaman hem ipotek hem de banka teminat mektubu birlikte kullanılabilmektedir. 

Uygulamada Avukatların En Sık Karşılaştığı Sorunlar 

Uygulamada ipotek işlemlerine ilişkin uyuşmazlıkların önemli bir bölümü, hukuki düzenlemelerin bilinmemesinden değil; işlem tesis edilirken gerekli özenin gösterilmemesinden kaynaklanmaktadır. 

En sık karşılaşılan sorunlar şunlardır: 

• Tapu kayıtlarının yeterince incelenmemesi, 

• İpotek derecesinin göz ardı edilmesi, 

• Üst sınır ipoteğinin kapsamının yanlış değerlendirilmesi, 

• Borç sona ermesine rağmen ipoteğin tapudan terkin edilmemesi, 

• Genel kredi sözleşmelerindeki teminat hükümlerinin yeterince incelenmeden imzalanması, 

• Üçüncü kişi tarafından verilen ipoteklerde sorumluluğun kapsamının yanlış anlaşılması, 

• Şirket adına ipotek tesis edilirken temsil yetkisine ilişkin eksiklikler bulunması. 

Bu nedenle ipotek işlemleri, gerek tesis aşamasında gerekse ipoteğin sona erdirilmesi sürecinde teknik bilgi ve dikkat gerektiren hukuki işlemler arasında yer almaktadır. Özellikle yüksek değerli taşınmazlar üzerinde kurulacak ipoteklerde, ileride telafisi güç uyuşmazlıkların önüne geçebilmek adına sürecin uzman bir hukukçu tarafından değerlendirilmesi önem arz etmektedir. 

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM 

İPOTEK TÜRLERİ 

12. İpotek Türleri 

Türk hukukunda ipotek, güvence altına alınan alacağın niteliği, kuruluş şekli ve doğum sebebi dikkate alınarak çeşitli türlere ayrılmaktadır. Bu ayrım yalnızca teorik bir sınıflandırma olmayıp; ipoteğin kapsamı, alacaklının hakları, borçlunun sorumluluğu ve icra hukuku bakımından doğurduğu sonuçlar açısından büyük önem taşımaktadır. 

Uygulamada özellikle bankalar tarafından tesis edilen ipoteklerin büyük çoğunluğu anapara ipoteği veya üst sınır (maksimal) ipoteği niteliğindedir. Bunun yanında kanundan doğan ipotekler, iradi ipotekler ve müşterek ipotekler de uygulamada önemli bir yer tutmaktadır. 

A. Anapara İpoteği 

1. Anapara İpoteği Nedir? 

Anapara ipoteği, miktarı belirli ve mevcut olan bir alacağın teminat altına alınması amacıyla kurulan ipotek türüdür.Bu ipotek türünde güvence altına alınan borcun miktarı, ipotek tesis edildiği anda açık ve kesin olarak belirlenmiştir. Başka bir ifadeyle alacak miktarında herhangi bir belirsizlik bulunmamaktadır. 

Örneğin; 

Bir kişi bankadan 5.000.000 TL tutarında konut kredisi kullanmış ve bu krediye teminat olarak taşınmazı üzerine 5.000.000 TL bedelli anapara ipoteği tesis edilmiş olsun. Bu durumda ipotek, belirli olan bu kredi borcunu ve kanundan kaynaklanan fer'î alacakları güvence altına almaktadır. 

2. Anapara İpoteğinin Özellikleri 

Anapara ipoteğinin en önemli özelliği, güvence altına alınan alacağın miktarının ipotek tesis edildiği anda kesin olarak belirlenmiş olmasıdır.Bu nedenle; alacak miktarı bellidir, borçlunun sorumluluğu öngörülebilirdir, üçüncü kişiler ipoteğin kapsamını tapu sicilinden kolaylıkla anlayabilir, icra takibi sırasında alacağın kapsamı bakımından uyuşmazlık çıkma ihtimali daha düşüktür.Anapara ipoteği, özellikle konut kredileri ve belirli tutarlı ticari kredilerde tercih edilmektedir. 

3. Anapara İpoteğinin Kapsamı 

Anapara ipoteği yalnızca anaparayı güvence altına almaz. Kanun gereği ve sözleşme hükümlerine bağlı olarak; işlemiş faiz, temerrüt faizi, takip giderleri,yargılama giderleri, satış giderleri,cebrî icra masrafları da belirli şartlar altında ipotek teminatı kapsamına girebilir. 

Ancak bu husus, her somut olay bakımından ipotek sözleşmesi ve ilgili mevzuat çerçevesinde ayrıca değerlendirilmelidir. 

4. Uygulamada Anapara İpoteği 

Bankacılık uygulamasında konut kredilerinin önemli bir bölümü anapara ipoteği ile güvence altına alınmaktadır. 

Örneğin;Konut kredileri, Belirli tutarlı yatırım kredileri, Sabit tutarlı ticari finansmanlar, Kamu destekli kredi programları, çoğu zaman anapara ipoteği şeklinde tesis edilmektedir. 

Bu sistem hem banka hem de borçlu bakımından hukuki öngörülebilirliği artırmaktadır. 

B. Üst Sınır (Maksimal) İpoteği 

1. Üst Sınır İpoteği Nedir? 

Üst sınır ipoteği, miktarı ipotek kurulurken kesin olarak belirlenemeyen veya ileride doğabilecek alacakların güvence altına alınması amacıyla kurulan ipotek türüdür. Bu ipotek türünde tapu siciline yazılan miktar, güvence altına alınan borcun kendisi değil; alacaklının talep edebileceği azami teminat tutarını ifade etmektedir. Dolayısıyla tapu kaydında yer alan rakam ile gerçek borç miktarı her zaman aynı olmayabilir. 

Örneğin; 

Bir şirket ile banka arasında imzalanan genel kredi sözleşmesi kapsamında, ileride kullandırılacak kredilerin teminatı olmak üzere 20.000.000 TL üst sınır ipoteği kurulmuş olabilir. 

Bu durumda şirketin fiilen kullandığı kredi tutarı 8.000.000 TL de olabilir, 15.000.000 TL de olabilir. Ancak banka, ipotek kapsamında en fazla 20.000.000 TL'lik teminattan yararlanabilecektir. 

2. Üst Sınır İpoteğinin Kuruluş Amacı 

Üst sınır ipoteği özellikle;genel kredi sözleşmeleri,rotatif krediler,işletme kredileri,ticari kredi limitleri,teminat mektupları,akreditif işlemleri,banka garanti yükümlülükleri gibi borç miktarının zaman içinde değişebileceği hukuki ilişkilerde kullanılmaktadır.Bu sayede her yeni kredi kullandırıldığında yeniden tapuda ipotek kurulmasına gerek kalmaksızın mevcut ipotek teminatından yararlanılabilmektedir. 

3. Uygulamada En Çok Yapılan Hata 

Vatandaşların önemli bir kısmı tapu kaydında yazılı olan üst sınır tutarını gerçek borç miktarı olarak değerlendirmektedir.Oysa bu doğru değildir. 

Örneğin tapuda 10.000.000 TL üst sınır ipoteği bulunması, borçlunun mutlaka 10.000.000 TL borcu olduğu anlamına gelmez.Bu rakam yalnızca ipoteğin azami teminat limitini göstermektedir. Gerçek borç, kredi sözleşmeleri, hesap hareketleri ve banka kayıtları incelenerek belirlenmelidir.Bu ayrım, uygulamada açılan birçok menfi tespit, ipoteğin fekki ve alacak davasında belirleyici rol oynamaktadır. 

4. Yargıtay Uygulaması Açısından Değerlendirme 

Yerleşik Yargıtay kararlarında da vurgulandığı üzere, üst sınır ipoteğinde tapuda belirtilen miktar doğrudan borç miktarını göstermez. Bu tutar, alacaklının ipotekten yararlanabileceği azami güvence limitidir.Bu nedenle üst sınır ipoteğine dayalı uyuşmazlıklarda mahkemeler, yalnızca tapu kaydına bakmakla yetinmeyip; taraflar arasındaki kredi sözleşmelerini, hesap dökümlerini, faiz hesaplamalarını ve diğer delilleri birlikte değerlendirerek gerçek alacak miktarını tespit etmektedir. 

Avukatın Notu 

Uygulamada özellikle ticari şirketler, bankalar tarafından hazırlanan genel kredi sözleşmelerini ve bunlara bağlı üst sınır ipoteklerini ayrıntılı incelemeden imzalamaktadır. 

Oysa bu sözleşmeler yalnızca mevcut kredi borçlarını değil; ileride kullandırılabilecek kredileri, faizleri, komisyonları, masrafları ve diğer fer'î yükümlülükleri de teminat altına alabilmektedir. 

Bu nedenle yüksek tutarlı kredi işlemlerinde, ipotek tesis edilmeden önce sözleşme hükümlerinin uzman bir hukukçu tarafından incelenmesi ileride doğabilecek ciddi hukuki ve ekonomik risklerin önüne geçilmesi bakımından önem taşımaktadır. 

C. Kanuni İpotek 

1. Kanuni İpotek Nedir? 

Kanuni ipotek, tarafların iradesinden bağımsız olarak doğrudan doğruya kanun hükümlerinden kaynaklanan veya kanunun belirli kişilere tanıdığı yetki doğrultusunda kurulabilen ipotek türüdür. Başka bir ifadeyle, bu ipotek türünün temel dayanağı taraflar arasında yapılan bir sözleşme değil, doğrudan kanunun öngördüğü hukuki düzenlemedir. 

Kanun koyucu, bazı alacakların korunmaya değer nitelikte olduğunu kabul etmiş ve bu alacakların tahsilini güvence altına almak amacıyla belirli kişilere kanuni ipotek hakkı tanımıştır. Böylece ekonomik ve sosyal hayat bakımından önem taşıyan bazı hukuki ilişkilerde alacaklıların korunması amaçlanmıştır. 

Kanuni ipotek, doğrudan kanundan kaynaklanmakla birlikte her durumda kendiliğinden doğmaz. Bazı hâllerde yalnızca ipotek isteme hakkı tanınmış olup bu hakkın kullanılabilmesi için tapu siciline tescil işleminin gerçekleştirilmesi gerekir. Dolayısıyla "kanundan doğması" ile "kendiliğinden kurulması" kavramlarının birbirine karıştırılmaması gerekir. 

2. Kanuni İpoteğin Amacı 

Kanuni ipoteğin temel amacı, belirli alacaklıların alacaklarını güvence altına alarak ekonomik ilişkilerde güveni sağlamaktır. 

Kanun koyucu özellikle;emek harcayan kişileri,yapı faaliyetlerine katılanları,bazı kamu alacaklarını,özel hukuki ilişkilerden doğan belirli alacakları, korumak amacıyla kanuni ipotek sistemini kabul etmiştir. Bu sistem sayesinde, alacağını tahsil edememe riski bulunan bazı alacaklılar taşınmaz üzerinde güçlü bir ayni teminat elde edebilmektedir. 

3. Kanuni İpotek Hangi Hâllerde Gündeme Gelir? 

Türk hukukunda kanuni ipotek çeşitli hukuki ilişkiler bakımından kabul edilmiştir. Bunlardan uygulamada en çok karşılaşılanı, yapı faaliyetlerine katılan yüklenici ve zanaatkârların sahip olduğu yapı alacağına ilişkin ipotek hakkıdır. Bunun yanında kanunun öngördüğü diğer bazı özel durumlarda da kanuni ipotek kurulabilmektedir. Ancak her somut olay bakımından ilgili kanun hükümlerinin ayrıca değerlendirilmesi gerekir. 

Kanuni ipoteğin kapsamı ve şartları, doğduğu hukuki sebebe göre farklılık gösterebilir. Bu nedenle uygulamada tek tip bir kanuni ipotekten söz etmek mümkün değildir. 

4. Yapı Alacaklılarının Kanuni İpotek Hakkı 

Uygulamada en fazla uyuşmazlığa konu olan kanuni ipotek türü, yapı faaliyetlerine katılan yüklenici, alt yüklenici, taşeron ve zanaatkârların sahip olduğu ipotek hakkıdır. 

Bir taşınmaz üzerinde gerçekleştirilen yapı faaliyetleri sonucunda;bina inşa edilmesi,tadilat yapılması,güçlendirme işlemleri,esaslı onarım,yapı malzemesi temini,işçilik hizmeti sunulması gibi nedenlerle doğan alacaklar, kanunun öngördüğü şartların gerçekleşmesi hâlinde kanuni ipotek ile güvence altına alınabilir. 

Ancak burada dikkat edilmesi gereken husus, her işçilik alacağının kendiliğinden ipotek hakkı doğurmadığıdır. Kanunun aradığı şartların eksiksiz olarak gerçekleşmesi ve gerekli başvuruların süresi içinde yapılması gerekmektedir. 

5. Kanuni İpotekte Sürelerin Önemi 

Kanuni ipotek bakımından süreler büyük önem taşımaktadır. 

Kanunda öngörülen başvuru sürelerinin geçirilmesi hâlinde, kanuni ipotek hakkından yararlanılması mümkün olmayabilir. Bu nedenle özellikle inşaat sektöründe faaliyet gösteren yükleniciler, taşeronlar ve malzeme tedarikçileri bakımından hak düşürücü sürelerin dikkatle takip edilmesi gerekmektedir. 

Uygulamada birçok alacaklının yalnızca sürelerin kaçırılması nedeniyle bu önemli teminat hakkından yararlanamadığı görülmektedir. 

Yargıtay Uygulaması 

Yerleşik Yargıtay kararlarında da vurgulandığı üzere, kanuni ipotek hükümleri istisnai nitelikte olup kanunda öngörülen şartların eksiksiz olarak gerçekleşmesi gerekir. 

Mahkemeler, kanuni ipotek taleplerini değerlendirirken;alacağın niteliğini,yapılan işin taşınmaza katkısını,işin tamamlanma tarihini,başvuru süresini,delilleriayrıntılı biçimde incelemektedir.Eksik inceleme ile verilen kararlar, Yargıtay tarafından sıklıkla bozulmaktadır. 

D. İradi İpotek 

1. İradi İpotek Nedir? 

İradi ipotek, taşınmaz maliki ile alacaklının karşılıklı ve birbirine uygun irade açıklamaları sonucunda kurulan ipotek türüdür. Günlük hayatta karşılaşılan ipoteklerin çok büyük bir bölümü bu niteliktedir. 

Bankaların kullandırdığı konut kredileri, ticari krediler, yatırım kredileri ve finansman işlemlerinin neredeyse tamamında iradi ipotek tesis edilmektedir. 

İradi ipotek, tarafların serbest iradeleriyle kurulmasına rağmen, geçerliliği sıkı şekil şartlarına bağlanmıştır. Tarafların yalnızca yazılı olarak anlaşmaları yeterli olmayıp, ipoteğin tapu müdürlüğünde resmî senet düzenlenerek tapu siciline tescil edilmesi zorunludur. 

2. İradi İpotekte Taraflar 

İradi ipotek ilişkisinde temel olarak üç kişi yer alabilir: 

• Alacaklı, 

• Borçlu, 

• Taşınmaz maliki. 

Bu kişiler her zaman aynı kişi olmak zorunda değildir. 

Örneğin bir şirketin kullandığı kredi için şirket ortağı kendi adına kayıtlı taşınmazı ipotek edebilir. Bu durumda kredi borçlusu şirket olmasına rağmen ipotek veren kişi üçüncü kişidir.Bu tür işlemler uygulamada "üçüncü kişi ipoteği" olarak adlandırılmakta olup, özellikle ticari kredilerde oldukça yaygın şekilde kullanılmaktadır. 

3. Üçüncü Kişi Tarafından Verilen İpotek 

Üçüncü kişinin kendi taşınmazını başkasının borcu için teminat göstermesi hukuken mümkündür. 

Ancak bu durumda üçüncü kişinin sorumluluğu, kural olarak ipotek konusu taşınmazın değeri ile sınırlıdır. Alacaklı, aksi yönde ayrıca kişisel bir taahhüt bulunmadıkça üçüncü kişinin diğer malvarlığına başvuramaz.Bu husus uygulamada sıklıkla kefalet ile karıştırılmaktadır.Oysa üçüncü kişi ipoteği ile kefalet birbirinden tamamen farklı hukuki kurumlardır. 

Uygulamada En Sık Yapılan Hata 

Bankalar tarafından hazırlanan kredi belgelerinde çoğu zaman;genel kredi sözleşmesi,müteselsil kefalet,üçüncü kişi ipoteği,ticari işletme rehni,teminat mektubu hükümler aynı sözleşme içerisinde yer almaktadır.Bu nedenle birçok kişi hangi belgeyi hangi sıfatla imzaladığını tam olarak bilmeden hukuki sorumluluk altına girmektedir. 

Özellikle şirket ortaklarının ve aile bireylerinin başkasının borcu için taşınmazlarını ipotek ederken, üstlendikleri sorumluluğun kapsamını ayrıntılı biçimde değerlendirmeleri büyük önem taşımaktadır. 

Doktrindeki Görüşler 

Öğretide de ağırlıklı görüş, ipoteğin ekonomik hayatın vazgeçilmez teminat kurumlarından biri olduğu yönündedir. Bununla birlikte, özellikle bankalar tarafından kullanılan standart sözleşmelerde yer alan teminat hükümlerinin açık, anlaşılır ve öngörülebilir olması gerektiği vurgulanmaktadır.Doktrinde ayrıca, üçüncü kişi ipoteklerinde ipotek veren kişinin hukuki sonuçlar konusunda yeterince bilgilendirilmesinin dürüstlük kuralının bir gereği olduğu ifade edilmektedir.Bu değerlendirmeler, uygulamada ortaya çıkan uyuşmazlıkların çözümünde mahkemeler tarafından da dikkate alınmaktadır. 

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM 

İPOTEĞİN KURULMASI 

13. İpotek Nasıl Kurulur? 

İpotek, taraflar arasında yapılan basit bir sözleşme ile kurulabilen bir teminat hakkı değildir. Türk hukukunda ipotek, kanunda öngörülen şekil şartlarına uygun olarak tapu siciline tescil edilmek suretiyle kurulan sınırlı ayni haklardan biridir. Bu nedenle, tarafların yalnızca yazılı bir sözleşme imzalamaları veya noterde düzenleme yapmaları ipoteğin kurulması için yeterli değildir. 

İpoteğin geçerli olarak kurulabilmesi için belirli hukuki ve şekli şartların eksiksiz yerine getirilmesi gerekir. Bu şartlardan herhangi birinin eksik olması, ipotek işleminin geçersizliği sonucunu doğurabilir veya ileride ipoteğin iptali istemiyle açılacak davalara konu olabilir. 

A. Geçerli Bir Alacağın Bulunması 

İpotek, bağımsız bir hak olmayıp bir alacağın teminatı olarak kurulur. Bu nedenle öncelikle güvence altına alınacak mevcut veya ileride doğması muhtemel bir alacağın bulunması gerekir. 

Bu alacak;Konut kredisinden,Ticari kredi sözleşmesinden,Satış sözleşmesinden,Eser sözleşmesinden,Ödünç ilişkisinden,Cari hesap ilişkisinden,Genel kredi sözleşmesinden,Başka herhangi bir hukuki ilişkidenkaynaklanabilir.Önemli olan husus, güvence altına alınan alacağın hukuken geçerli ve belirlenebilir nitelikte olmasıdır. 

B. İpotek Konusu Taşınmazın Bulunması 

İpotek yalnızca tapu siciline kayıtlı taşınmazlar üzerinde kurulabilir. Bunlar arasında;konutlar,arsalar,iş yerleri,tarlalar,bağ ve bahçeler,fabrikalar,depolar,oteller,sanayi tesisleri,bağımsız bölümleryer almaktadır.Henüz tapuya kayıtlı olmayan veya hukuken taşınmaz niteliği taşımayan mallar üzerinde ipotek kurulması mümkün değildir 

C. Malik veya Yetkili Temsilci Tarafından İşlem Yapılması 

İpotek, kural olarak taşınmaz maliki tarafından kurulur. Malik olmayan bir kişinin başkasına ait taşınmaz üzerinde kendi adına ipotek tesis etmesi mümkün değildir. 

Bununla birlikte, malik adına hareket etmeye yetkili bir temsilci de ipotek işlemini gerçekleştirebilir. Temsil yetkisinin geçerli bir vekâletnameye veya kanundan doğan temsil yetkisine dayanması gerekir. 

Özellikle vekâletname ile ipotek tesis edilirken vekâletnamenin kapsamı dikkatle incelenmelidir. Genel nitelikte bir vekâletname her zaman ipotek kurma yetkisini kapsamayabilir. İpotek tesisi gibi taşınmaz üzerinde tasarruf işlemi doğuran hukuki işlemlerde vekâletnamenin açık ve özel yetki içermesi büyük önem taşımaktadır. 

D. Resmî Şekil Şartı 

Türk Medeni Kanunu uyarınca ipotek sözleşmesi resmî şekle tabidir.Bu nedenle taraflar arasında adi yazılı şekilde düzenlenen belgeler, noter huzurunda yapılan sıradan taahhütler veya özel sözleşmeler tek başına ipotek hakkı doğurmaz.İpotek sözleşmesinin, tapu müdürlüğünde resmî senet şeklinde düzenlenmesi zorunludur. 

Resmî senette; 

• tarafların kimlik bilgileri, 

• taşınmazın tapu kayıtları, 

• güvence altına alınan alacağın niteliği, 

• ipoteğin türü, 

• ipotek miktarı, 

• derece bilgileri, 

• tarafların beyanları açık ve tereddüde yer bırakmayacak şekilde yer almalıdır. 

E. Tapu Siciline Tescil 

İpotek, tapu siciline tescil edilmekle doğar.Tapu siciline yapılan tescil, açıklayıcı değil kurucu niteliktedir. Başka bir ifadeyle, taraflar arasında anlaşma sağlanmış olsa dahi tescil işlemi gerçekleştirilmediği sürece hukuken geçerli bir ipotekten söz edilemez.Tescil işlemi tamamlandıktan sonra ipotek, taşınmaz üzerinde ayni hak olarak hüküm ifade etmeye başlar ve üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir. 

14. İpotek Kurulurken Gerekli Belgeler 

İpotek tesisi sırasında istenilecek belgeler, işlemin niteliğine ve tarafların hukuki durumuna göre değişebilmekle birlikte uygulamada genel olarak aşağıdaki belgeler talep edilmektedir: 

• Taşınmaz malikine ait kimlik belgesi, 

• Alacaklıya ait kimlik veya yetki belgeleri, 

• Tapu kayıt bilgileri, 

• İpotek sözleşmesine esas kredi veya borç ilişkisini gösteren belgeler, 

• Temsil söz konusu ise noter onaylı vekâletname, 

• Şirket adına işlem yapılıyorsa yetki belgeleri, imza sirküleri ve ticaret sicili kayıtları, 

• Gerekli hâllerde değerleme veya ekspertiz raporları, 

• Tapu müdürlüğünce talep edilen diğer bilgi ve belgeler. 

Belgelerin eksik veya hatalı olması, işlemin tamamlanmasını geciktirebilir ya da bazı durumlarda ipotek tesisinin reddine neden olabilir. 

15. Tapu Müdürlüğünde İpotek Tesis Süreci 

İpotek tesisi, yalnızca tarafların iradesine dayanan bir işlem olmayıp tapu müdürlüğü tarafından yürütülen resmî bir süreçtir. 

Genel olarak süreç şu aşamalardan oluşmaktadır: 

1. Tarafların veya yetkili temsilcilerinin başvurusu, 

2. Gerekli belgelerin ibrazı, 

3. Kimlik ve temsil yetkilerinin kontrolü, 

4. Taşınmaz kayıtlarının incelenmesi, 

5. Resmî senedin hazırlanması, 

6. Tarafların resmî senedi okuyup imzalaması, 

7. Tapu memuru tarafından işlemin onaylanması, 

8. İpotek hakkının tapu siciline tescili, 

9. Tapu kayıtlarının güncellenmesi. 

Uygulamada bankalar adına kurulan ipoteklerde bu süreç, banka temsilcileri ile tapu müdürlüğü arasında koordineli şekilde yürütülmektedir. 

Uygulamada Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar 

İpotek tesis edilirken yapılan küçük bir hata dahi ileride ciddi uyuşmazlıklara yol açabilir. Bu nedenle özellikle aşağıdaki hususlara dikkat edilmesi önerilir: 

• Tapu kaydındaki taşınmaz bilgilerinin doğruluğu kontrol edilmelidir. 

• İpotek miktarı ile kredi sözleşmesindeki teminat hükümleri karşılaştırılmalıdır. 

• Üst sınır ipoteği kuruluyorsa azami teminat tutarı dikkatle incelenmelidir. 

• Vekâletname ile işlem yapılıyorsa özel yetkinin bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir. 

• Şirket adına işlem yapılıyorsa temsil ve ilzam yetkisi güncel ticaret sicili kayıtları üzerinden doğrulanmalıdır. 

• Tapu senedi ve resmî senet imzalanmadan önce tüm hükümler dikkatle okunmalıdır. 

İpotek, uzun yıllar boyunca taşınmaz üzerinde etkisini sürdürebilecek bir ayni hak olduğundan, tesis aşamasında gösterilecek özen ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi bakımından büyük önem taşımaktadır. 

BEŞİNCİ BÖLÜM 

İPOTEĞİN KAPSAMI 

5.1. Genel Olarak 

İpotek, belirli bir alacağın güvence altına alınması amacıyla kurulan sınırlı ayni bir haktır. Ancak ipoteğin teminat fonksiyonu yalnızca alacağın anapara kısmıyla sınırlı değildir. Kanun koyucu, alacağın etkin şekilde korunabilmesi amacıyla belirli şartlar altında faizleri, takip giderlerini ve alacağa bağlı bazı fer'î hakları da ipotek kapsamına dâhil etmiştir.İpoteğin hangi alacak kalemlerini güvence altına aldığı; ipoteğin türüne, resmi senedin içeriğine, taraflar arasındaki sözleşmeye ve Türk Medeni Kanunu ile İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre belirlenmektedir. Bu nedenle ipotek kapsamı her somut olay bakımından ayrı ayrı değerlendirilmelidir. 

Özellikle bankalar tarafından tesis edilen üst sınır ipoteklerinde, tapu sicilinde yer alan tutarın yalnızca mevcut borcu değil, belirli sınırlar içerisinde ileride doğabilecek alacakları da kapsayabilmesi uygulamada önemli hukuki tartışmalara neden olmaktadır. 

5.2. Anapara Alacağı 

İpoteğin güvence altına aldığı en temel unsur, alacağın anapara kısmıdır.Anapara alacağı; kredi sözleşmesi, satış sözleşmesi, eser sözleşmesi, ödünç ilişkisi veya başka herhangi bir hukuki işlemden doğan asli borcu ifade eder. İpotek, esas itibarıyla bu alacağın ifasını güvence altına almak amacıyla kurulur. 

Örneğin, bir bankadan kullanılan 4.000.000 TL tutarındaki konut kredisi nedeniyle tesis edilen ipotek, öncelikle bu kredi borcunun ödenmesini teminat altına almaktadırAnapara borcu tamamen sona erdiğinde, ipoteğin varlık sebebi de kural olarak ortadan kalkar. Ancak bu durum, ipoteğin kendiliğinden tapu sicilinden silineceği anlamına gelmez. Borcun sona ermesi ile ipoteğin terkin edilmesi birbirinden farklı hukuki işlemlerdir. 

5.3. Faiz Alacakları 

Faiz, alacağın ekonomik değerini koruyan ve borcun kullanım karşılığını oluşturan fer'î bir alacaktır. İpotek, kanuni şartların varlığı hâlinde faiz alacaklarını da güvence altına alabilir.Faiz alacakları genel olarak;akdî faiz,kanuni faiz,ticari faiz,temerrüt faizişeklinde ortaya çıkmaktadır. 

Özellikle uzun vadeli konut ve ticari kredilerde faiz, toplam borcun önemli bir bölümünü oluşturabilmektedir. Bu nedenle ipotek kapsamı değerlendirilirken yalnızca kredi anaparasının değil, faiz hükümlerinin de ayrıntılı şekilde incelenmesi gerekir. 

Faizin hangi dönemi kapsadığı, hangi oranda uygulanacağı ve ipotek kapsamında ne ölçüde güvence altına alınacağı, ilgili kanun hükümleri ile taraflar arasındaki sözleşme birlikte değerlendirilerek belirlenmelidir. 

5.4. Temerrüt Faizi 

Borçlunun borcunu vadesinde yerine getirmemesi hâlinde temerrüt gerçekleşir ve belirli şartlar altında temerrüt faizi işlemeye başlar. 

Temerrüt faizi, borcun geç ödenmesi nedeniyle alacaklının uğradığı zararın giderilmesini amaçlayan bir fer'î alacaktır. Özellikle banka kredilerinde ödeme planına uyulmaması durumunda temerrüt faizi önemli tutarlara ulaşabilmektedir.Ancak temerrüt faizinin ipotek kapsamında değerlendirilmesi bakımından sözleşme hükümleri, kanuni sınırlamalar ve ipotek türü birlikte incelenmelidir.Uygulamada borçluların en sık yaptığı hatalardan biri, yalnızca kredi anaparasını ödeyerek ipoteğin kaldırılacağını düşünmeleridir. Oysa faiz ve temerrüt faizinden kaynaklanan yükümlülüklerin devam etmesi hâlinde alacak tamamen sona ermiş sayılmayabilir. 

5.5. Takip Giderleri ve Yargılama Masrafları 

Borç ödenmediği takdirde alacaklı, hakkını cebrî icra veya dava yoluyla takip edebilir. Bu süreçte çeşitli giderler ortaya çıkar.Bunlar arasında;icra harçları,tebligat giderleri,bilirkişi ücretleri,keşif giderleri,satış ilanı masrafları,avukatlık ücretleri,yargılama giderleriyer almaktadır. 

İlgili mevzuat hükümleri çerçevesinde bu giderlerin bir kısmı da ipotek teminatı kapsamında değerlendirilebilir. Ancak hangi giderlerin teminat kapsamında olduğu, takip türüne ve somut olayın özelliklerine göre değişiklik gösterebilir. 

5.6. Sigorta Tazminatları 

İpotekli taşınmazın yangın, deprem, sel, fırtına veya benzeri risklere karşı sigortalanmış olması hâlinde, meydana gelen zarar nedeniyle sigorta şirketi tarafından ödenecek tazminat üzerinde ipotek hakkının etkisi önem kazanmaktadır.İpotek, yalnızca taşınmazın fiziksel varlığı üzerinde değil, belirli şartlar altında onun ekonomik değerini temsil eden sigorta tazminatı üzerinde de sonuç doğurabilir.Bu düzenlemenin amacı, taşınmazın tamamen veya kısmen zarar görmesi hâlinde alacaklının teminatının ortadan kalkmasını önlemektir. 

Uygulamada özellikle konut kredilerinde zorunlu deprem sigortası (DASK) ve konut sigortası kapsamında ödenen tazminatların hangi ölçüde alacaklı bankaya yönlendirileceği önemli uyuşmazlıklara konu olabilmektedir. 

5.7. Kamulaştırma Bedeli 

İpotekli bir taşınmazın kamu yararı amacıyla kamulaştırılması durumunda, taşınmaz üzerindeki ayni haklar tamamen ortadan kalkmaz.Kamulaştırma sonucunda taşınmazın yerine geçen kamulaştırma bedeli üzerinde de ipotek hakkı belirli ölçüde devam eder. Böylece alacaklının teminatı, taşınmazın fiziki varlığından kamulaştırma karşılığında ödenen bedele dönüşmüş olur.Bu sistem, alacaklının kamulaştırma nedeniyle teminatsız kalmasını önlemeyi amaçlamaktadır 

5.8. Kiralar 

İpotekli taşınmazın kiraya verilmesi, kural olarak malikin tasarruf yetkisi kapsamında değerlendirilir. İpotek kurulmuş olması, taşınmazın kiraya verilmesini kendiliğinden engellemez.Bununla birlikte, ipoteğin paraya çevrilmesi sürecinde kira gelirlerinin hukuki durumu önem kazanabilir. Özellikle icra takibi başladıktan sonra elde edilen kira gelirlerinin hangi şartlarda alacaklı lehine değerlendirilebileceği, ilgili mevzuat hükümleri ve somut olayın özelliklerine göre belirlenir.Bu nedenle kira sözleşmelerinin zamanı, içeriği ve tarafların hakları uygulamada ayrıntılı olarak incelenmektedir. 

5.9. Doğal Ürünler (Semereler) 

Taşınmazın doğal ürünleri, hukukta "semereler" olarak adlandırılmaktadır. Tarımsal ürünler, meyveler ve benzeri doğal getiriler bu kapsamda değerlendirilir.İpotek, kural olarak taşınmazın kendisi üzerinde kurulmakla birlikte, bazı durumlarda taşınmazın ekonomik değerini oluşturan doğal ürünlerin hukuki durumu da önem taşımaktadır. 

Özellikle tarım arazileri üzerinde kurulan ipoteklerde, doğal ürünlerin hangi aşamada bağımsız mal niteliği kazandığı ve ipotekle ilişkisi uygulamada değerlendirilmesi gereken önemli konular arasındadır. 

5.10. Bütünleyici Parçalar 

Türk Medeni Kanunu uyarınca bir taşınmazın bütünleyici parçaları, asıl şeyden ayrı olarak bağımsız bir hukuki işleme konu olamaz.Bu nedenle taşınmaza sonradan eklenen ve onun ayrılmaz parçası hâline gelen;çatılar,duvarlar,asansörler,kalorifer tesisatı,sabit elektrik ve su tesisatları,sabit yapı unsurlarıkural olarak ipotek kapsamı içerisinde değerlendirilir. 

5.11. Eklentiler 

Eklentiler, taşınmazın işletilmesine veya kullanılmasına sürekli olarak özgülenmiş, ancak bütünleyici parça niteliği taşımayan malvarlığı unsurlarıdır.Örneğin;fabrikanın sabit üretim ekipmanları,otelin demirbaşları,tarımsal işletmelerde kullanılan belirli sabit ekipmanlar,somut olayın özelliklerine göre eklenti niteliğinde değerlendirilebilir. 

Eklentilerin ipotek kapsamına girip girmediği belirlenirken kanuni düzenlemeler, tapu kayıtları ve tarafların iradesi birlikte değerlendirilmelidir 

5.12. Taşınmazın Yok Olması 

İpotekli taşınmazın tamamen veya kısmen yok olması, ipotek hakkının hukuki durumunu doğrudan etkileyebilir.Yangın, sel, heyelan, deprem veya benzeri nedenlerle taşınmazın zarar görmesi hâlinde, ipoteğin akıbeti zararın niteliğine, sigorta durumuna ve yerine geçen ekonomik değerlere göre belirlenir.Bu nedenle taşınmazın fiziken ortadan kalkması her zaman ipoteğin de kendiliğinden sona erdiği anlamına gelmez. 

5.13. Deprem Hâlinde İpotek 

Türkiye'nin deprem kuşağında yer alması nedeniyle bu konu uygulamada ayrı bir önem taşımaktadır.Deprem sonucunda ipotekli taşınmazın ağır hasar görmesi veya tamamen yıkılması durumunda;sigorta tazminatlarının durumu,yeniden inşa süreci,kamusal destekler,alacaklının teminat hakkının devamı,borçlunun yükümlülükleri,her somut olayın özelliklerine göre ayrı ayrı değerlendirilmelidir.Özellikle zorunlu deprem sigortası ve konut sigortası kapsamında ödenecek tazminatlar ile bunların ipotek alacaklısı bakımından doğuracağı sonuçlar, uygulamada en sık karşılaşılan uyuşmazlık alanlarından biridir 

5.14. Yargıtay Uygulaması 

Yargıtay kararlarında ipoteğin kapsamı belirlenirken yalnızca tapu kaydına bakılmamakta; resmi senet, taraflar arasındaki temel borç ilişkisi, kredi sözleşmeleri, ödeme planları ve ilgili kanun hükümleri birlikte değerlendirilmektedir.Özellikle üst sınır ipoteklerinde, tapuda yazılı tutarın doğrudan gerçek borç miktarını göstermediği; bu tutarın azami teminat sınırını ifade ettiği istikrarlı şekilde kabul edilmektedir. 

5.15. Uygulamada En Sık Yapılan Hatalar 

İpotek kapsamına ilişkin uyuşmazlıkların önemli bir bölümü yanlış hukuki değerlendirmelerden kaynaklanmaktadır. En sık karşılaşılan hatalar şunlardır: 

• Tapudaki ipotek tutarının gerçek borç sanılması, 

• Faiz ve temerrüt faizinin kapsamının yanlış değerlendirilmesi, 

• Üst sınır ipoteğinin hukuki niteliğinin bilinmemesi, 

• Borç ödendiği hâlde ipoteğin kendiliğinden kalkacağının düşünülmesi, 

• Sigorta tazminatları üzerindeki hakların göz ardı edilmesi, 

• Kamulaştırma bedelinin ipotekle ilişkisine dikkat edilmemesi, 

• Taşınmazın yok olması hâlinde ipoteğin otomatik olarak sona ereceğinin sanılması. 

Bu nedenle ipoteğin kapsamı, yalnızca tapu kaydı esas alınarak değil; ilgili mevzuat, resmi senet, temel borç ilişkisi ve somut olayın özellikleri birlikte değerlendirilerek belirlenmelidir. 

ALTINCI BÖLÜM 

İPOTEĞİN PARAYA ÇEVRİLMESİ YOLUYLA TAKİP 

6.1. Genel Olarak 

İpotek hakkı, alacaklıya yalnızca bir güvence sağlamakla kalmayıp, borcun vadesinde ve gereği gibi yerine getirilmemesi hâlinde bu teminatı paraya çevirerek alacağını tahsil etme imkânı da tanımaktadır. Bu yönüyle ipotek, cebrî icra hukukunda en güçlü ayni teminat araçlarından biridir. 

Borçlu, güvence altına alınan borcu vadesinde ödemezse, alacaklı ipotek konusu taşınmazın satışını talep ederek alacağını satış bedelinden tahsil edebilir. Ancak bu süreç doğrudan taşınmazın satılması şeklinde gerçekleşmez. İpotekli alacağın tahsili, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip hükümleri çerçevesinde yürütülmektedir. 

Kanun koyucu, taşınmaz rehni ile güvence altına alınan alacaklar bakımından özel bir takip yolu öngörmüş; hem alacaklının teminat hakkını korumayı hem de borçlunun usule ilişkin güvencelerini sağlamayı amaçlamıştır. Bu nedenle ipotekli alacakların tahsilinde, genel haciz yoluyla takipten farklı ve kendine özgü bir usul uygulanmaktadır. 

6.2. Rehnin Paraya Çevrilmesi Yoluyla Takip Nedir? 

Rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip; alacağın taşınır veya taşınmaz rehni ile güvence altına alınmış olması hâlinde, alacaklının öncelikle rehne başvurarak alacağını tahsil etmesini sağlayan özel bir cebrî icra yoludur.Taşınmaz ipoteği bakımından bu takip yolunun temel amacı, ipotek konusu taşınmazın icra organları tarafından satılması ve elde edilen satış bedelinden alacaklının alacağının karşılanmasıdır.Bu takip yolunda alacaklı doğrudan borçlunun diğer malvarlığına yönelmez. Öncelikle ipotekli taşınmazın ekonomik değeri paraya çevrilir. Satış bedelinin alacağı karşılamaması hâlinde ise, kanunun izin verdiği ölçüde borçlunun diğer malvarlığına başvurulması gündeme gelebilir.Bu yönüyle rehnin paraya çevrilmesi yolu, hem alacaklıya güçlü bir tahsil imkânı sağlamakta hem de borçlunun malvarlığı üzerindeki müdahaleyi belirli sınırlar içinde tutmaktadır. 

6.3. Takibin Hukuki Dayanağı 

İpotekli alacakların cebrî icra yoluyla tahsili esas itibarıyla 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun 149 ilâ 153. maddeleri ile bu maddelerle bağlantılı diğer hükümler çerçevesinde yürütülmektedir.Bunun yanında;Türk Medeni Kanunu'nun taşınmaz rehni hükümleri,Tapu Kanunu,Tapu Sicili Tüzüğü,İcra ve İflas Kanunu'nun satış hükümleri,Elektronik satış sistemine ilişkin düzenlemeler,ilgili yönetmelikler uygulamada birlikte dikkate alınmaktadır. 

Bu nedenle ipoteğin paraya çevrilmesi yalnızca İcra ve İflas Kanunu kapsamında değerlendirilebilecek bir konu olmayıp, eşya hukuku ile icra hukukunun birlikte uygulanmasını gerektiren karma nitelikte bir süreçtir. 

6.4. Önce Rehne Başvurma İlkesi 

İpotekli alacaklarda temel kural, önce rehne başvurma ilkesidir.Bu ilkeye göre alacağı ipotek ile güvence altına alınan alacaklı, kural olarak doğrudan haciz yoluyla takip başlatamaz. Öncelikle ipotek konusu taşınmazın paraya çevrilmesini talep etmesi gerekir.Bu düzenlemenin temel amacı, ipoteğin sağladığı ayni teminatın öncelikle değerlendirilmesini sağlamaktır. Böylece hem ipotek kurumunun güvence fonksiyonu korunmakta hem de borçlunun diğer malvarlığına gereksiz şekilde müdahale edilmesi önlenmektedir.Ancak bu ilke mutlak değildir. Kanunda öngörülen bazı istisnai hâllerde alacaklının doğrudan genel haciz yoluna başvurması veya rehin açığı belgesi alarak kalan alacak bakımından diğer takip yollarını kullanması mümkündür. 

Bu nedenle somut olayın özelliklerine göre hangi takip yolunun uygulanacağı dikkatle değerlendirilmelidir. 

6.5. Rehin Açığı Belgesi 

İpotekli taşınmazın satışından elde edilen bedelin alacağı tamamen karşılamaması hâlinde, alacaklının alacağının karşılanamayan kısmı için "rehin açığı" ortaya çıkar.Bu durumda icra dairesi tarafından düzenlenen rehin açığı belgesi, alacaklıya kalan alacak bakımından genel haciz yolu ile takip yapma veya iflas yoluna başvurma gibi kanunun tanıdığı haklardan yararlanma imkânı sağlayabilir. 

Rehin açığı belgesi, ipotekli takip ile genel takip yolları arasındaki hukuki bağlantıyı sağlayan önemli belgelerden biridir. 

6.6. Rehnin Paraya Çevrilmesi Yoluyla Takip ile Genel Haciz Yolunun Karşılaştırılması 

Her iki takip yolu cebrî icra sisteminin bir parçası olmakla birlikte, amaçları ve uygulanma şartları bakımından önemli farklılıklar taşımaktadır. 

Rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takipte: 

• Takibin dayanağı ayni teminattır. 

• Öncelikle ipotekli taşınmaz satılır. 

• Alacak satış bedelinden tahsil edilir. 

• Önce rehne başvurma ilkesi uygulanır. 

• Rehin açığı oluşursa diğer takip yollarına başvurulabilir. 

Genel haciz yoluyla takipte ise: 

• Herhangi bir rehin bulunması zorunlu değildir. 

• Borçlunun haczi kabil tüm malvarlığı takip konusu olabilir. 

• Haciz, satış ve paraya çevirme işlemleri genel hükümlere göre yürütülür. 

• Teminat hakkına dayanan öncelik söz konusu değildir. 

Bu nedenle ipotekle güvence altına alınmış alacaklarda hangi takip yolunun uygulanacağı belirlenirken, alacağın niteliği ve mevcut teminat yapısı dikkatle değerlendirilmelidir. 

6.7. Takip Talebinin Hazırlanması 

İpotekli takip süreci, alacaklının yetkili icra dairesine vereceği takip talebi ile başlar.Takip talebinde yer verilmesi gereken başlıca hususlar şunlardır: 

• Alacaklının ve varsa temsilcisinin kimlik bilgileri, 

• Borçlunun kimlik bilgileri, 

• İpotek veren üçüncü kişi bulunuyorsa buna ilişkin bilgiler, 

• Güvence altına alınan alacağın hukuki sebebi, 

• Talep edilen alacak miktarı, 

• Faiz türü ve başlangıç tarihi, 

• İpotek konusu taşınmazın tapu bilgileri, 

• İpotek derecesi, 

• Dayanak resmi senet ve diğer belgeler. 

Takip talebinin eksik veya hatalı hazırlanması, ödeme emrinin iptaline, takibin uzamasına ya da usulî itirazlara neden olabileceğinden büyük önem taşımaktadır. 

6.8. Uygulamada En Sık Yapılan Hatalar 

İpotekli takiplerde uygulamada en sık karşılaşılan hatalar şunlardır: 

• Önce rehne başvurma ilkesinin göz ardı edilmesi, 

• Takip talebinde ipotek derecesinin belirtilmemesi, 

• Resmî senet ile takip talebi arasında çelişki bulunması, 

• Faiz hesaplamalarının hatalı yapılması, 

• Üçüncü kişi ipoteği ile asıl borçlunun karıştırılması, 

• Rehin açığı belgesinin hukuki sonuçlarının bilinmemesi, 

• Yanlış takip yolunun tercih edilmesi. 

Bu tür usul hataları, takip sürecinin uzamasına, gereksiz yargılamalara ve hak kayıplarına neden olabileceğinden, takip öncesinde dosyanın dikkatle incelenmesi büyük önem taşımaktadır. 

6.9. Ödeme Emri ve Tebliği 

Takip talebinin icra dairesine sunulmasının ardından, icra müdürlüğü tarafından borçluya ve gerekli hâllerde ipotek veren üçüncü kişiye ödeme emri gönderilir. Ödeme emri, borçlunun takipten resmî olarak haberdar edilmesini sağlayan ve cebrî icra sürecini başlatan en önemli usul işlemlerinden biridir. 

Ödeme emrinde; 

• alacaklının ve borçlunun kimlik bilgileri, 

• takip dayanağı, 

• talep edilen alacak miktarı, 

• faiz bilgileri, 

• ipotek konusu taşınmazın bilgileri, 

• borcun hangi süre içerisinde ödenmesi gerektiği, 

• borçlunun sahip olduğu itiraz ve dava hakları 

açıkça gösterilir.Ödeme emrinin usulüne uygun şekilde tebliğ edilmesi büyük önem taşımaktadır. Tebligatın usulsüz olması, takip işlemlerinin iptaline, satış sürecinin gecikmesine ve yapılan işlemlerin hukuki geçerliliğinin tartışılmasına neden olabilir.Özellikle tüzel kişiler bakımından tebligatın yetkili temsilcilere yapılması, gerçek kişiler bakımından ise Tebligat Kanunu hükümlerine uygun hareket edilmesi zorunludur 

6.10. Borçlunun İtiraz Hakları 

İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takipte borçlunun tamamen korumasız bırakılması söz konusu değildir. Kanun, borçluya çeşitli hukuki yollarla takip işlemlerine karşı çıkma imkânı tanımıştır. 

Borçlu; 

• borcun hiç doğmadığını, 

• borcun tamamen ödendiğini, 

• borcun zamanaşımına uğradığını, 

• ipoteğin sona erdiğini, 

• alacak miktarının yanlış hesaplandığını, 

• faiz hesabının hukuka aykırı olduğunu, 

• takip şartlarının oluşmadığınıileri sürebilir. 

Ancak bu itirazların hangi merci önünde, hangi süre içinde ve hangi usulle yapılacağı büyük önem taşımaktadır. Süresinde ileri sürülmeyen itirazlar hak kaybına yol açabilir. 

Özellikle ipotek resmi senedine dayanan takiplerde borçlunun itiraz imkânları, adi alacaklara dayanan takiplerden farklı özellikler göstermektedir. Bu nedenle her uyuşmazlıkta takip dayanağı belgelerin dikkatle incelenmesi gerekir. 

6.11. İcra Mahkemesinde Görülen Uyuşmazlıklar 

İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takiplerde ortaya çıkan birçok usul ve takip hukuku uyuşmazlığı, İcra Mahkemesinin görev alanına girmektedir. 

İcra Mahkemesi özellikle;ödeme emrine ilişkin şikâyetleri,icra müdürlüğü işlemlerine yönelik itirazları,takip şartlarına ilişkin uyuşmazlıkları,satış işlemlerine yönelik başvuruları,kıymet takdirine ilişkin bazı şikâyetleri,ihalenin feshi taleplerinikanunda öngörülen usul çerçevesinde incelemektedir.İcra Mahkemesi, genel mahkemelerden farklı olarak sınırlı inceleme yetkisine sahiptir. İncelemesini çoğunlukla takip dosyası ve sunulan belgeler üzerinden yapar. Bu nedenle tarafların iddia ve savunmalarını destekleyen belgeleri eksiksiz şekilde dosyaya sunmaları büyük önem taşımaktadır.İcra Mahkemesinin verdiği kararların bir kısmı kesin nitelikte iken, bir kısmına karşı ise kanunda öngörülen kanun yollarına başvurulabilir. 

6.12. Kıymet Takdiri 

İpotekli taşınmazın satışından önce yapılması gereken en önemli işlemlerden biri kıymet takdiridir.Kıymet takdiri, satışa konu taşınmazın güncel piyasa değerinin bilirkişi marifetiyle belirlenmesi işlemidir. Bu işlemin amacı, taşınmazın gerçek değerine mümkün olduğunca yakın bir bedelle satışa çıkarılmasını sağlamak ve hem alacaklının hem de borçlunun menfaatlerini korumaktır. 

Bilirkişi tarafından düzenlenen kıymet takdiri raporunda genellikle;taşınmazın bulunduğu konum,yüzölçümü,imar durumu,kullanım amacı,yapı özellikleri,yıpranma oranı,emsal satışlar,çevresel faktörler,ekonomik koşullardikkate alınarak taşınmazın değeri belirlenir. 

Kıymet takdirinin gerçeği yansıtmaması hâlinde, ilgililer kanunda öngörülen süre içerisinde rapora itiraz edebilirler. 

Kıymet Takdiri Raporuna İtiraz 

Uygulamada en fazla uyuşmazlık doğuran konulardan biri bilirkişi raporlarına yapılan itirazlardır. 

İtiraz sebepleri arasında özellikle;yüzölçümünün yanlış hesaplanması,yapı sınıfının hatalı belirlenmesi,yıpranma oranının gerçeğe aykırı tespit edilmesi,imar durumunun dikkate alınmaması,emsal taşınmazların yanlış seçilmesi,piyasa koşullarının göz ardı edilmesi,taşınmazın fiilî kullanım şeklinin değerlendirilmemesi,eksik inceleme yapılmasıyer almaktadır.Mahkeme veya icra mahkemesi, itirazın haklı olduğu kanaatine varırsa yeniden bilirkişi incelemesi yaptırabilir ya da ek rapor alınmasına karar verebilir. 

Kıymet takdirinin sağlıklı şekilde yapılması, satışın hukuka uygunluğu ve taşınmazın gerçek değerine yakın bir bedelle alıcı bulması açısından büyük önem taşımaktadır. Gerçek piyasa değerinin çok altında belirlenen kıymet takdirleri, hem borçlunun malvarlığında ciddi kayıplara yol açmakta hem de ileride ihalenin feshi taleplerine dayanak oluşturabilmektedir. 

Uygulamada Avukatın Değerlendirmesi 

İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takiplerde en sık yapılan hata, ödeme emrinin tebliğinden sonra sürelere dikkat edilmemesidir. Oysa gerek borçlunun itiraz hakları gerek kıymet takdiri raporuna karşı başvuru yolları, kanunda öngörülen kısa ve hak düşürücü nitelikteki sürelerle sınırlandırılmıştır. 

Bunun yanında kıymet takdiri raporlarının yalnızca sonuç kısmının incelenmesi de önemli bir hatadır. Raporda kullanılan emsal taşınmazlar, metrekare hesaplamaları, yapı sınıfı, yıpranma oranı, imar durumu ve bilirkişinin kullandığı değerleme yöntemi ayrıntılı biçimde değerlendirilmelidir. Özellikle yüksek değerli taşınmazlarda yapılacak etkili bir kıymet takdiri itirazı, satış bedelini doğrudan etkileyebileceği gibi borçlunun malvarlığının korunması bakımından da büyük önem taşımaktadır. 

YEDİNCİ BÖLÜM 

İPOTEĞİN FEKKİ (KALDIRILMASI) 

7.1. Genel Olarak 

İpotek, güvence altına aldığı alacak devam ettiği sürece varlığını koruyan fer'î nitelikte bir ayni haktır. Bu nedenle, kural olarak alacağın sona ermesiyle birlikte ipoteğin de hukuki dayanağı ortadan kalkar. Ancak alacağın sona ermiş olması, ipoteğin tapu sicilinden kendiliğinden silineceği anlamına gelmez.İpotek, tapu siciline tescil edilerek kurulduğu gibi, tapu sicilinden terkin edilmek suretiyle sona erer. Bu işleme uygulamada "ipoteğin fekki" veya "ipoteğin kaldırılması" denilmektedir. 

Borç tamamen ödense dahi tapu kaydında ipotek görünmeye devam edebilir. Bu durum, taşınmazın satılması, yeniden ipotek edilmesi veya üzerinde başka tasarruf işlemleri yapılması sırasında ciddi hukuki ve fiili sorunlara yol açabilir. 

Bu nedenle borcun sona ermesinin ardından ipoteğin gecikmeksizin terkin edilmesi, hem taşınmaz malikinin mülkiyet hakkının tam anlamıyla kullanılabilmesi hem de tapu sicilinin gerçeği yansıtması bakımından önem taşımaktadır. 

7.2. İpotek Hangi Hâllerde Sona Erer? 

İpotek, her durumda yalnızca borcun ödenmesiyle sona ermez. Kanun ve uygulama bakımından ipoteğin sona ermesine yol açabilecek başlıca hâller şunlardır:Güvence altına alınan borcun tamamen ödenmesi,Alacağın ibra edilmesi,Alacağın başka bir nedenle sona ermesi,Alacaklının ipotek hakkından açıkça feragat etmesi,Mahkeme kararıyla ipoteğin kaldırılması,Kamulaştırma veya diğer kanuni nedenlerle ipoteğin sona ermesi,Kanunda öngörülen diğer sona erme sebepleri. 

Her ne kadar bu nedenlerle ipotek hukuki dayanağını kaybetse de, tapu sicilindeki kayıt terkin edilmediği sürece üçüncü kişiler bakımından ipotek kaydı görünmeye devam eder. 

7.3. Borç Ödendiğinde Ne Olur? 

İpotek, fer'î nitelikte bir hak olduğundan, güvence altına aldığı borcun tamamen ifa edilmesi hâlinde hukuki varlık sebebi ortadan kalkar.Ancak uygulamada sıkça karşılaşılan yanlış kanaatin aksine, borcun tamamen ödenmesi ipoteğin tapu sicilinden otomatik olarak silinmesini sağlamaz.Borç ödendikten sonra; 

• alacaklı tarafından fek işlemi için gerekli irade açıklamasının yapılması, 

• tapu müdürlüğünde terkin işleminin gerçekleştirilmesi, 

• tapu kayıtlarının güncellenmesi gerekmektedir. 

Bu işlemler tamamlanıncaya kadar taşınmaz üzerinde ipotek kaydı görünmeye devam edecektir. 

7.4. Banka Fek Yazısını Vermezse Ne Yapılır? 

Uygulamada en fazla uyuşmazlığa neden olan konulardan biri, borç tamamen ödenmesine rağmen bankanın veya diğer alacaklının ipoteğin kaldırılmasına ilişkin gerekli belgeleri düzenlememesi ya da süreci geciktirmesidir.Borcun tamamen sona ermesine rağmen alacaklının haklı bir neden olmaksızın fek işlemini gerçekleştirmemesi, taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını gereksiz şekilde sınırlandırabilir. 

Bu durumda malik; 

• bankaya yazılı başvuruda bulunabilir, 

• noter aracılığıyla ihtarname gönderebilir, 

• gerekli belgelerin verilmesini talep edebilir, 

• sonuç alınamaması hâlinde mahkemeye başvurarak ipoteğin fekki isteminde bulunabilir. 

Mahkeme, borcun tamamen sona erdiğini tespit ederse ipoteğin terkinine karar verebilir. 

7.5. Fek Yazısı Nedir? 

Fek yazısı, alacaklının güvence altına alınan borcun tamamen sona erdiğini ve ipoteğin kaldırılmasına muvafakat ettiğini gösteren resmî nitelikteki belgedir.Özellikle banka kredilerinde kredi tamamen kapatıldıktan sonra banka tarafından düzenlenen bu belge, tapu müdürlüğünde yapılacak terkin işleminin en önemli dayanağını oluşturur.Fek yazısında genellikle; 

• kredi bilgileri, 

• taşınmaz bilgileri, 

• ipotek bilgileri, 

• borcun tamamen sona erdiğine ilişkin açıklama, 

• ipoteğin kaldırılmasına muvafakat beyanı yer almaktadır. 

7.6. Tapuda İpoteğin Terkini 

İpotek hakkının tapu sicilinden silinmesi, tapu müdürlüğünde gerçekleştirilen terkin işlemi ile mümkün olmaktadır.Terkin işlemi sırasında; 

• fek yazısı, 

• kimlik belgeleri, 

• gerekli başvuru evrakları, 

• varsa temsil belgeleri tapu müdürlüğüne sunulur. 

Tapu müdürlüğü gerekli incelemeyi yaptıktan sonra ipotek kaydını tapu sicilinden siler ve taşınmaz üzerindeki sınırlı ayni hak sona ermiş olur. 

7.7. Mahkeme Yoluyla İpoteğin Fekki 

Her zaman alacaklının rızasıyla ipoteğin kaldırılması mümkün olmayabilir.Özellikle; 

• alacağın sona ermesine rağmen alacaklının bunu kabul etmemesi, 

• bankanın fek yazısı düzenlememesi, 

• alacaklının ortadan kaybolması, 

• mirasçılar arasında uyuşmazlık bulunması, 

• ipoteğin hukuka aykırı şekilde devam ettirilmesi gibi hâllerde mahkeme yoluna başvurulması gerekebilir. 

Bu davalarda mahkeme öncelikle güvence altına alınan alacağın gerçekten sona erip ermediğini araştırır.Borç tamamen sona ermişse, mahkeme ipoteğin terkinine karar verebilir. Bu karar kesinleştiğinde tapu müdürlüğü tarafından terkin işlemi gerçekleştirilir. 

7.8. Zamanaşımı ve İpotek 

Uygulamada sıkça sorulan sorulardan biri de ipoteğin zamanaşımına uğrayıp uğramayacağıdır. 

Alacak bakımından zamanaşımı ile ipotek hakkının hukuki niteliği birbirinden farklı kavramlardır. Bazı durumlarda kişisel alacak zamanaşımına uğramış olsa dahi, ipotek hakkının akıbeti ayrıca değerlendirilmelidir. Bu nedenle zamanaşımı iddiaları, yalnızca borç ilişkisinin niteliğine göre değil; ipoteğin hukuki durumu ve ilgili mevzuat birlikte incelenerek değerlendirilmelidir. Her somut olayın özellikleri farklı olduğundan, zamanaşımı konusunda genel bir sonuca varmak yerine dosya bazında hukuki değerlendirme yapılması gerekir. 

7.9. Tapu Müdürlüğündeki İşlemler 

İpotek terkin işlemleri sırasında tapu müdürlüğü; 

• başvuru belgelerini, 

• tarafların kimliklerini, 

• temsil yetkilerini, 

• fek yazısının usule uygun düzenlenip düzenlenmediğini, 

• taşınmaz kayıtlarını incelemektedir. 

Belgelerde eksiklik veya hukuki engel bulunması hâlinde işlem tamamlanmayabilir. Bu nedenle başvuru öncesinde gerekli evrakların eksiksiz hazırlanması önem taşımaktadır. 

7.10. Yargıtay Uygulaması 

Yargıtay kararlarında ipoteğin fekki davalarında temel inceleme konusu, güvence altına alınan alacağın gerçekten sona erip ermediğidir. Mahkemeler;ödeme belgelerini,banka kayıtlarını,kredi hesap dökümlerini,taraf beyanlarını,bilirkişi raporlarını birlikte değerlendirerek sonuca ulaşmaktadır. 

Borcun tamamen ödendiği ispatlandığı hâlde ipoteğin haksız şekilde devam ettirilmesi, taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını ihlal edebileceğinden mahkemeler bu tür uyuşmazlıklarda ayrıntılı inceleme yapmaktadır. 

7.11. Uygulamada En Sık Yapılan Hatalar 

İpoteğin kaldırılması sürecinde en sık karşılaşılan hatalar şunlardır: 

• Borç ödendiği hâlde fek işleminin takip edilmemesi, 

• Fek yazısının alınmaması, 

• Tapu müdürlüğüne başvurulmaması, 

• Bankanın sözlü beyanına güvenilmesi, 

• Eski ipotek kayıtlarının yıllarca tapuda bırakılması, 

• Eksik ödeme yapılmasına rağmen borcun tamamen kapandığının düşünülmesi, 

• Zamanaşımı ile ipoteğin kendiliğinden sona ereceğinin sanılması. 

İpotek, taşınmaz üzerindeki en güçlü ayni haklardan biri olduğundan, alacak sona erdikten sonra da gerekli terkin işlemlerinin tamamlanması büyük önem taşımaktadır. Aksi hâlde tapu kaydında varlığını sürdüren ipotek, taşınmazın devri, yeniden finansmanı veya başka ayni hakların kurulması süreçlerinde önemli hukuki engeller doğurabilir. 

Sonuç 

İpotek, taşınmaz hukukunun ve icra hukukunun kesişim noktasında yer alan, hem alacaklı hem de borçlu açısından önemli sonuçlar doğuran güçlü bir teminat kurumudur. Türk Medeni Kanunu ve İcra ve İflas Kanunu'nda ayrıntılı şekilde düzenlenen ipotek sistemi; alacağın güvence altına alınmasını, ekonomik hayatın güven içinde işlemesini ve taşınmazların finansal değerinin korunmasını amaçlamaktadır. 

Bununla birlikte, ipoteğin kurulmasından paraya çevrilmesine, kapsamından fek işlemlerine kadar uzanan süreçte yapılacak usul hataları ciddi hak kayıplarına yol açabilmektedir. Özellikle resmi şekil şartları, tapu sicili işlemleri, derece sistemi, aile konutu koruması, kıymet takdiri, ihale süreci ve ipoteğin kaldırılması gibi konuların dikkatle değerlendirilmesi gerekmektedir. 

Her uyuşmazlığın kendine özgü özellikler taşıdığı unutulmamalıdır. Bu nedenle ipotekle ilgili bir işlem yapılmadan önce veya mevcut bir uyuşmazlık ortaya çıktığında, somut olayın özelliklerine göre hukuki değerlendirme yapılması ve gerektiğinde uzman desteği alınması, telafisi güç zararların önüne geçilmesi bakımından büyük önem taşımaktadır. 

Stj. Av. Şevval Demir